Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Doriţi să investiţi în imobiliare? Şeful băncii centrale din Statele Unite ale Americii, Ben Bernanke, spune că ar fi bine să vă mai gândiţi. Sau, cel puţin, dacă o faceţi, să luaţi în calcul că nu este un plasament de siguranţă. Balonul speculativ din imobiliare din deceniul trecut, creat de industria financiară, lasă, la spargerea sa, cicatrici care ar putea modifica în întregime comportamentul persoanelor fizice şi al investitorilor de portofoliu faţă de activele din real estate.
"Sectorul rezidenţial ar putea să nu mai fie văzut de acum încolo ca o destinaţie a investiţiilor sigure aşa cum se considera odinioară", a declarat preşedintele Rezervei Federale Americane la sfârşitul săptămânii trecute cu ocazia unui eveniment organizat de Asociaţia Naţională a Constructorilor de Locuinţe (National Association of Homebuilders - NAHB). Discursul a fost rostit la Orlando, în statul Florida, unul dintre cele mai puternic afectate de crahul rezidenţial şi unde nu mai puţin de 3,2% dintre locuinţe sunt goale, semnificativ mai mult peste media de 2,4% din case, la nivelul SUA. Peisajul este încă şi mai sumbru, acestui inventar în exces adăugându-i-se două milioane de locuinţe aflate în diverse stadii ale executării silite. Cifra ar putea creşte în continuare, având în vedere că numărul familiilor cu restanţe de plată la ipoteci este de aproximativ 10 milioane, potrivit CNBC.
Avertismentul lui Bernanke nu este primul care vine din direcţia băncii centrale a SUA. În septembrie 2010, Thomas Hoenig, preşedintele uneia din cele 12 reprezentanţe Federal Reserve, respectiv cea din Kansas City, declarase tranşant într-o audiere oficială: "Dacă americanii se uită după case ca fiind oportunitatea lor de investiţie, cred că fac o greşeală." El îşi argumenta afirmaţia exact prin oferta în exces, creată anterior printr-o finanţare pe care a caracterizat-o ca fiind "aproape un nonsens". Chiar dacă ar apărea semnale de apreciere a preţului la nivelul locuinţelor, în opinia lui Hoenig, acestea ar trebui ignorate de publicul larg: "Preţul caselor ar putea începe să crească în cele din urmă, după cum şi alte categorii de active din toată ţara ar putea creşte din nou, dar nu cred că este ceva care ar trebui să determine consumatorul american să speculeze acest fapt considerând că ar fi o investiţie".
Peste Ocean o fi mai bine? Aşa am putea crede dacă ne uităm peste un sondaj, inclus într-un raport al companiei de servicii profesionale Ernst & Young.
Potrivit acestuia, majoritatea investitorilor chestionaţi în 12 ţări europene evaluează pozitiv atractivitatea pieţei imobiliare locale. Nici în piaţa românească nu lipsesc cei care îşi leagă speranţele de o revenire a investitorilor străini. Asta în condiţiile în care unii nu au terminat de vândut!
Cei care speră la această revigorare pot miza pe faptul că Bernanke s-ar înşela din nou în ceea ce priveşte piaţa imobiliară. Într-o intervenţie pentru CNBC din iulie 2005, când preţul mediu al caselor din SUA era la 268.000 USD, acesta declara că fundamentele sunt solide şi susţin creşterile de preţuri la nivelul locuinţelor. El consideră improbabilă o scădere a preţurilor, negând că ar fi vorba de un fenomen de bubble. "Nu am avut niciodată un declin al preţurilor caselor la scară naţională", spusese Bernanke, adăugând că se aşteaptă doar cel mult la creşteri uşoare sau la o stagnare a valorilor de tranzacţionare a locuinţelor.
Acum, la aproape şapte ani de la acele afirmaţii, Bernanke vine şi ne spune că imobiliarele nu vor mai fi ce au fost odată. Văzute ca active nelichide, sub incidenţa stresului inerent pieţei creditului, acestea într-adevăr, probabil, nu vor mai constitui ţinte pentru investitorii de portofoliu. Industria va rămâne, cum s-a întâmplat timp de zeci de ani, pe mâna antreprenorilor, a constructorilor de proiecte şi a companiilor având ca business dedicat acela al închirierii de locuinţe. Plasamentele persoanelor fizice, cu atât mai mult al fondurilor de investiţii, ar putea deveni mai degrabă sporadice, după ce criza i-a prins blocaţi pe active nevandabile din real estate.
Gary Schilling, investitor cu experienţă în pieţele internaţionale, s-a pronunţat în aceeaşi privinţă în ceea ce priveşte rezidenţialul: "Nu reprezintă o investiţie. Este un loc în care să trăieşti. Casele nu au fost nicicând o investiţie grozavă. Dacă ne uităm la dimensiunea medie a unei case pentru diverse perioade de timp şi o ajustăm cu majorarea spaţiului locuit şi cu inflaţia, vedem că preţul caselor nu s-a mişcat deloc timp de un secol". El spunea că aproape tot timpul a fost mai ieftin să închiriezi decât să cumperi, excepţia în care proprietarii au ieşit în câştig reprezentând-o anii 1995-2005, când aprecierile nesustenabile de preţuri au fost induse de excesele din piaţa creditului.
Peter Schiff, preşedinte al companiei de brokeraj Euro Pacific Capital, afirma că şocul creat de spargerea cu zgomot a balonului imobiliar va schimba chiar abordarea persoanelor faţă de ideea de a avea în proprietate o casă. Într-o estimare depărtată la extrem faţă de actuala paradigmă, şeful firmei de pe Wall Street spunea că deţinerea unei locuinţe ar urma să fie un lucru la fel de insolit precum cea a unui yacht. Cei care au în proprietate o astfel de ambarcaţiune ştiu că ar fi mai eficient pentru ei şi mai puţin costisitor să închirieze câte una în locurile în care ajung, dar că preferă să cumpere ca un hobby, ceea ce s-ar putea întâmpla la fel şi cu casele.
Viziunea lui Schiff poate fi totuşi mult exagerată. Oamenii ar putea opta în continuare pentru cumpărarea unei locuinţe dacă găsesc preţuri bune, dacă o vor putea face fără să îşi pericliteze sănătatea financiară a familiei şi dacă au disponibilitatea de a se achita de sarcinile care decurg din acest statut (de la achitarea taxelor aferente proprietăţii şi până la a da zăpada din jurul casei). Ar putea veni perioade în care din punct de vedere financiar achiziţionarea unei case pentru a locui ar putea fi chiar avantajoasă şi multe familii să facă acest pas. Pe de altă parte, însă, privirea imobilelor (fie terenuri, apartamente sau case) ca o destinaţie de plasament a banilor pentru zile negre sau - mai mult - ca vehicule de speculaţie, s-ar putea să fie mai degrabă un fenomen izolat. Dificultatea de a vinde o astfel de proprietate atunci când ai nevoie de bani şi oscilaţiile de preţuri care acum nu mai reprezintă un fenomen neobişnuit pe acest segment vor împinge spre aceste concluzii persoanele fizice, dar mai cu seamă investitorii de portofoliu. De data aceasta s-ar putea ca Bernanke să aibă dreptate.