Marimea textului: 
« Alte articole din categoria Opinii
Finanţarea imobiliară are picioare scurte
Opinii - Adrian Panaite(citeste alte articole de acelasi autor »)
Preţurile locuinţelor au ajuns la nivelul din 2006, titrează presa centrală şi locală. Reprezentanţii pieţei de real estate admit acest lucru şi acceptă că ar putea urma noi scăderi. De mică anvergură. Este speranţa lor sau cel puţin ceea ce încearcă să îi convingă pe potenţialii clienţi. Oricum, situaţia este departe de creşterile de 20% cu care ne ameninţau în prima jumătate a anului trecut. Deşi trendul descendent este clar, iar valorile fundamentale sunt încă departe de a ne invita să intrăm la cumpărare, imobiliarii încearcă să ne convingă de contrariu: "Este o perioadă bună pentru achiziţii! Preţurile sunt foarte bune!".
Nu trebuie totuşi să ne lăsăm păcăliţi! Preţurile sunt bune doar comparativ cu valorile aberante vehiculate în 2007 şi 2008. Acestea nu trebuie fixate însă în niciun caz drept referinţă. Sunt preţuri din vârf de bulă speculativă, rezultate dintr-un hiper optimism exagerat cu privire la viitorul european al ţării şi dintr-o dezvoltare nesustenabilă a creditului.
Urcarea cotaţiilor din real estate în anii trecuţi până la acele niveluri neverosimile s-a făcut în baza unei pretinse corelări cu ceea ce se întâmpla în pieţele europene. Astăzi, acest argument pare cu totul depăşit în condiţiile în care vedem că deflaţia activelor imobiliare cunoaşte un parcurs constant de vreo doi-trei ani, iar specialiştii încă nu întrevăd bottom-ul. Astfel, preţurile pretinse de vânzători pe piaţa imobiliară românească până de curând se văd lipsite de principalele argumente care au stat la baza inflamării balonului imobiliar: cererea mai mare decât oferta (este evident contrariul), alinierea veniturilor populaţiei României cu cele din UE, fluxul capitalului investiţional occidental, extinderea preconizată a creditului şi, finalmente, această corelare cu preţurile exagerate din pieţele mature, lipsită de orice sens.
Dacă admitem că ce s-a întâmplat în piaţa rezidenţială locală în ultimii ani a fost ceva atipic, susţinut doar de psihologia specifică fenomenului de bubble, ne întrebăm dacă este ceva cu adevărat extraordinar că preţurile locuinţelor s-au întors la nivelul din 2006. Desigur, nu este. Este doar începutul parcursului spre normalitate. Faptul că nici pe aceste paliere de cotare nu se regăsesc categorii importante de cumpărători ne avertizează că trebuie să mai aşteptăm scăderi consistente.
Fenomenul clasic de "overshooting" după exagerarea unei curbe speculative ar putea trimite preţurile din imobiliarul românesc realmente la niveluri derizorii, mai cu seamă dacă vom asista la un colaps al portofoliilor de credite ale "solidului sistem bancar românesc". Cu toate acestea, am putea admite că nişte preţuri "normale" ar fi cele din 2003. Adică exact acelea de dinaintea deschiderii pieţei creditului ipotecar din România.
În general, în pieţele financiare (includem aici şi cele de active imobiliare), o etapă a excesului în ceea ce priveşte urcarea cotaţiilor apare odată cu intrarea în scenă a banilor împrumutaţi. Practic, piaţa creditului distorsionează mecanismele unei terţe pieţe umflând exagerat cererea, mai degrabă în raport cu dorinţele clienţilor decât cu sustenabilitatea reală a acesteia. Dacă intrările capitalului mare ("smart money") se produc într-o primă fază de acumulare eficientă, în care preţurile sunt mişcate destul de puţin, rămânând în zona în care au susţinere fundamentală, cele ale "dumb money" - "banii proşti(lor)" survin doar într-o etapă a unei notorietăţi publice care alunecă uşor spre o fază a maniei. Aceasta cunoaşte momentul critic abia în momentul când şi ultimii "rătăciţi" pătrund pe respectiva piaţă (de regulă cu bani împrumutaţi).
Crahul Bursei de la New York din toamna anului 1929, care a anunţat marea criză din perioada interbelică, a apărut într-un moment în care piaţa acţiunilor era inundată de mici investitori care achiziţionau acţiuni cu bani împrumutaţi. Estimările ulterioare au indicat că deja în vara anului 1929 peste 20% din deţinerile de titluri ale companiilor listate la New York Stock Exchange se bazau pe cumpărăturile realizate în marjă. Bancherii dezvoltaseră atunci un mecanism deosebit de popular prin care orice mic investitor putea cumpăra o cantitate de acţiuni punând drept gaj doar o parte din suma necesară efectuării tranzacţiei. Marjele se ridicau chiar şi la 90%, iar totul a fost minunat atât timp cât Bursa se afla pe un trend ascendent. A fost ocazia ideală pentru investitorii sofisticaţi ca, într-un peisaj de optimism generalizat, să îşi înstrăineze pachetele de acţiuni la preţuri exorbitante către nefericiţii cu speranţe nerealiste. Ulterior, cei din urmă au fost nevoiţi să îşi vândă respectivele titluri cu pierderi uriaşe pe măsură ce primeau de la creditori apelurile în marjă.
Revenind la piaţa imobiliară din România, regăsim acelaşi model prin care preţurile au putut urca la niveluri aberante exact în baza creditului acordat cu "generozitate" de bănci unei populaţii prea puţin avizate în legătură cu ciclicitatea fluxurilor de capital. Aceşti bani împrumutaţi, plasaţi în mod complice de sistemul bancar şi contractaţi de cele mai multe ori în necunoaştere de cauză de o categorie de consumatori pe deplin ignorantă într-ale financiarelor, au fost cei care au aruncat în aer piaţa românească de real estate. Dispariţia acestei surse de alimentare lasă acum loc unei deflatări destul de accelerate a respectivului balon. Distorsionat de capitalul speculativ, dar şi de excesele din piaţa creditului, sectorul imobiliar românesc mai are mult până la reîntoarcerea spre normalitate.
Faptul că preţurile solicitate acum de vânzători sunt la nivelul din 2006 nu trebuie să mire pe nimeni. Este doar o etapă intermediară în acest proces sănătos de deflaţie a categoriilor imobiliare care a cuprins România.
Noteaza articolul.
Nota curentă: 4.6 din 65 voturi
Nota curentă: 4.6 din 65 voturi
Comentarii
Curierul National nu este responsabilă juridic pentru conţinutul textelor de mai jos. Responsabilitatea pentru mesajele dumneavoastră vă revine în exclusivitate.
- de Decebal:
Daca specula cu locuinta omului a devenit principala sursa de castig a bancilor(si a bogatasilor care sant in culise} atunci urmeaza dezastrul pentru societate!!!!!! - de Zarand: EXCELLENT articol! Cel mai bun, onest ziarist al Romaniei. In timp ce restul ziaristilor in marea lor majoritate se ocupa de fleacuri, birfe, sex, inchizind ochii la coruptia in masa, o coruptie unica in lume prin gradul ei in care sint angrenati toti politicienii si biserica, acest domn Panaite isi face cu adevarat meseria, arataind cum stam si pe ce picior dansam. Onoare lui!
- de Zeras: Felicitari pentru articol . Problema este ca majoritatea romanilor nu au o cultura economica, dar eu am speranta ca aceasta criza ii va aduce pe romani cu picioarele pe pamant si nu se vor mai arunca la credite netinand cont de costuri.
- de unu: cum ziceam, autorule, ai fatza de colac de wc!ce boratura de om.bleah...
- de altu: draga UNU, cand spui asta, banuiesc ca privesti de jos in sus, din WC. Daca ai argumente e bine, de nu, nu cred ca trebuie sa vii cu jigniri. Sanatate ...si putin respect, asta daca te crezi OM.
- de C: Impecabil. Ca de obicei. Felicitari!.
- de unom: bravo autorului!!! balonul imobiliar nu se umfla fara prostia celor care accesau credite ca disperati fara sa gandeasca si putin in viitor
- de mihai: E greu de acceptat ca unele active (apartamente comuniste vor scadea cu 80%) si la fel de greu va fi sa inteleaga unii de ce altele isi vor mentine pretul ridicat. Totul tine de puterea de cumparare si valoare intrinseca a activului! Dar aste e economie iar multi nu stiu sa faca decat specula! Daca imi spune cineva de ce sa platesc ACUM 300 E/2 in Pipera, si ce face terenul acela sau ce produce eu imi ridic palaria. Dar doar asa ca vinde vecinul cu 300 si 5 prossti cumpara !!!! asta nu e motiv! Mai mult ce are un apartament cu 2 camere , 45 m2, care are 50 ani si costa la periferie 50000 Euro. Eu cred ca pana nu vor reveni preturile la nivelul din 2000 - 2001 preturile vor fi prea mari!
- de gimini: Simplul fapt ca articolul le provoaca urticarii celor ca Unu arata ca spune lucruri dureros de adevarate. Unule tata, vai de capul tau. E greu cu rate pe 35 de ani?
- de Zoii: Foarte bun articol!
- de bob: la obiect...ca de obicei...o placere sa citesti
- de BlacKat: Un articol excelent, ca de obicei. Dl Panaite face cu adevarat parte din clubul exclusivist al celor care mai stiu sa gindeasca totusi cu capul propriu si stiu sa evite conditionarile (ca sa nu spun spalarea pe creier) a mediei mioritice. O singura rugaminte: incercati sa evitati cacofonii de tipul "Dacă admitem că ce s-a întâmplat", nu de alta, dar e pacat sa stricati o argumentatie perfecta d.p.d.v. logic cu niste stingacii de exprimare ce pot fi evitate cu usurinta la o redactare atenta. Mult succes in continuare!
- de faranume: e un articol fantezist,nu poate avea legatura cu realitatea pt ca in romania nici realitate nu mai avem..cit despre prostii care au dat bani multi pe casele comuniste..asta e daca sunt prosti sa munceasca slugile banicilor 35 ani sa plateasca
- de AristotelCostel: @Unu Stai linistit ca piata isi revine. O sa castigi din... volume... vei cumpara blocuri intregi cu banii pe care i-ai dat pe o singura cloaca.
- de bancherul suparat: "Revenind la piaţa imobiliară din România, regăsim acelaşi model prin care preţurile au putut urca la niveluri aberante exact în baza creditului acordat cu "generozitate" de bănci unei populaţii prea puţin avizate în legătură cu ciclicitatea fluxurilor de capital" Stimate prieten. Dumneavoastra sunteti cea mai buna dovada a faptului ca poti spune tampenii folosind cuvinte mari si aparand astfel ca o mare valoare in fata unora. Priviti va rog cifrele creditului din Romania. Nici 20% din imprumuturi nu sunt cu destinatie imobiliara. Creditul este facut din imprumuturi cu buletinul si mici credite de consum. In Romania nu s-a pus niciodata de exces de cerere pe piata imobiliara. Asta spuneau doar dezvoltatorii cu interes. Romania nu a avut parte de un boom al creditului in adevaratul sens al cuvantului. Criza din 29 a venit pe o piata mai sofisticata decat va fi in Romania vreodata iar sa compari SUA cu tarisoara nostra bazata inca pe tranzactii cu sacosa este o mare greseala. Va stiam mai profund. Pacat.
- de AristotelCostel: @bancherul fara slujba Si de unde vrei boom al creditului intr-o tara cu 50% populatie rurala ale carei venituri se masoara in litri si kilograme? Intr-o tara de proprietari, in majoritate refractari la ipotecare pe singura cosmelie (avere) din dotare, poate ai impresia ca Romania musteste de potential. Unde mai pui ca ati inrobit sclavii pe 10-20 de ani pentru achizitionarea de ... nunti, mobilier garantat 3 luni, electrocasnice garantate 2 ani, masini garantate 3 ani si... zugraveli. Ipotecile alea putine sunt supraevaluate, iar robii infrunta realitatea.
- de Gabriel: Excelenta analiza. Felicitari. Cine nu intelege contextul actual e ori idiot ori are interese fie de o parte fie de alta: e.g.: cumparatori care si-am amanetat munca de o viata pe un apartament vechi sau dezvoltatori destepti & banci si mai destepte: succes si unora si altora !
- de mike: Oameni buni ,in SUA 100$ sunt bani! In Germania, Austia 100 Euro sunt bani! Daca ajungi in Grecia deja daca scoti 100 Euro esti supect! In Romania aveam prieteni care faceau o "combinatie" si plecau la Mamaia si afirmau ca 1000 Euro sunt bani de Weekend. Chiar credeti ca Romania e buricul pamantului! Suntem o tara saraca (ca Ungaria, Polonia, Grecia) care si-a sters in ultimii 7-8 ani mucii (scuze pentru limbajul neadecvat). Am ajuns (ca natie) sa nu mai avem valoarea banului! Cei care viseaza la zeci de mii de euro pentru un apartament de 30-40 ani cred ca nu au in buzunar nici 300 Euro. Oameni buni, banii se fac greu si ca sfat din partea unui om care are (4 proprietati) nu mai aruncati cu banii iar cei care spera ca se vor imbogatii pe spatele unor prosti la inteleaga ca valoarea reala de tranzactionare a unui apartament a avut loc in 2002 -2003 cand daca faceai un credit cu avans de 25% pe durata de 10-15 ani raportul salariu/rata era de 1/1. Este un sfat! Credeti-ma nu stau in strada si nu cer bani oamenilor dar ca cetatean si ca proprietar decat japca din ultimii ani prefer o piata rationala, predictibila , cu chiriasi si proprietari care sa se respecte reciproc si sa nu se considere unii pe altii prosti!
- de olandezu: Articole de genul asta nu fac decat sa creasca frustrarile bizonului mioritic care nu intelege de ce daca la ziar "a zis" ca o garsoniera e 7000 USD (pret din 2003) el nu o gaseste decat tot cu 50000 E ? Si interesant e ca toata lumea se bucura la articole care anunta un iminent colaps al preturilor in imobiliare , colaps insa care nu va fi posibil decat intr-o catastrofa economica generala care va presupune INCLUSIV SCADEREA SALARIILOR la nivelul lui 2003. Daca insa as scrie un articol profetind micsorarea la 1/2 sau 1/3 a salariilor (ca sa ne aliniem la 2003 , nu ?) cred ca numai de injuraturi si balacareli as avea parte ! Cam atat despre inteligenta colectiva a poporului roman. Inteligentza, ce zic eu ? Uitati-va si voi in jur sa vedeti cum arata tara si va lamuriti . Incepeti cu presa , sau chiar cu articolul asta si o sa intelegeti si mai bine ce vreau sa spun !!!
- de AristotelCostel: @Olandezu Asa tata, da-i cu inteligenta. N-a prins limita inferioara de 1400 Euro/mp? Si cum ramane cu investitia ca tu erai un speculant de mare talent? Isarescu vorbeste de cresterea salariilor peste productivitate atunci cand vrea sa transmita semnalul ca vor exploda salariile, iar pe fondul scaderii veniturilor si cresterii somajului, tu, creier neted, vrei sa-ti vinzi cloacele la pret de bula ca sa conservi nivelul de trai. Cand vorbesti de inteligenta colectiva ne trimiti cu gandul la perioada 2005-2008, iar eu ma fixez taman pe capodopere de nivelul tau.
- de zzz: Pt. Olandezu! Sa sti ca si in 2003 erau apartamente care se vindeau de 3-4 ori decat cele aflate in cartierele Comuniste (dormitor). Si nimeni nu spunea ca e japca! Da vor fi proprietati care isi vor mentine intotdeauna valoarea. Dar cele care au 40 ani si au suprafete mici , iar locatie e modesta (titan, militari, dr. Taberei) vor scadea foarte mult! Stiu pe unii ii doare! dar asta e viata! Fara resentimente dar eu nu cred ca in BUCURESTI vor mai exista prosti care sa plateasca un m2 mai mult decat venitul pe o luna timp de 15-20 ani. Trebuie sa fi foarte prost !!!
- de olandezu: Pt. zzz Cred ca gresesti 3z. In 2003 nu erau apartamente care se vindeau de 3-4 ori mai scump decat cele comuniste . Erau NUMAI cele comniste si cele de lux (in Primaverii , Herastrau etc) care se vindeau de 10-15 ori mai scump. (Intreaba-i pe fotbalistii de fitze cum si-au luat ei apt in per 1999-2003 exact in conditii d-astea). iar motivul pt. care nu erau apt. ":doar" de 3-4 ori mai scumpe este ca la nivelul asta de pret nu puteai construi apt. noi si sa ramana si profit. la nivel insa de 150-200k$ (asa erau atunci...$) puteai construi cu profit - deunde si primele apt. au fost in clasa lux. 150k$ erau bani in 2002-3 ! Mai tarziu cand lucrurile s-au dezmortit si 100-200 k$ au devenit mai accesibili pt. multi mai multi, piata a crescut si am avut boom-ul de constructii din 2006-8. cat despre apt. vechi sunt de acord cu tine . Un apt vechi n-ar trebui sa fie mai myult de 60-70% din pretul unuia nou. Problema e insa ca pt. un apt. nou pretul nu e cel visat de unii (2-300E/mp) ci muuuult mai mare ! Pana cand pretul asta nu va fi platit nici ca vom mai avea constructii noi . Ne vom bucura insa cu apartamente "ieftine" in blocuri comuniste ! :-))) "Succesuri" multe la ieftiniri va doresc ! Pt. Aristotel- Costel Tot incoerent si pe langa subiect vad ca ai ramas :-)))
- de zzz: Pt Olandezu! Eu vorbesc de apartamentele din Titan , Dr tabere, Militari (construite in anii 70) - zone unde o garsoniera mai mult de 10000 - 12000 EURO nu valoraeza. ESTE o parere! Daca cineva vrea sa plateasca cineva 40000-50000 Euro pentru 35 m2 e treba lor! Dar sa sti ca in Germania , Franta m2 d constructie noua este legat de venitul mediu! E vorba de puterea de cumparare!
- de AristotelCostel: @Olandezu Doar sintetizez ineptiile tale. Daca nu reusesti sa le desprinzi sensul intr-o forma diferita, se numeste confirmare de IQ. Wealth effect si ...self-esteem-ul au si parti negative pe care ai putea sa ti le insusesti in deceniul urmator.
- de ion: Mai olandezule, hai sa imi pun mintea cu tine: eu am vandut garsoniera in 2003 intr-un cartier ok din Bucuresti in iulie. O garsoniera maricica si bine intretinuta, dar fara mari figuri. Am luat pe ea 15.000 usd, ca inca cea mai mare parte a tranzactiilor erau tot in usd atunci. Acum judecand la rece, am venituri duble fata de perioada aia. Ti se pare normal un pret de 30.000 usd o garsoniera onorabila de cartier? Si atentie, ca de multe ori in faza de dezumflare a unui activ se comboara chiar si sub fundamentele economic. Ca sa iti traduc, e posibil sa se coboare pentru o anumita perioada si sub 30.000 usd o garsoniera ok de cartier. Oricum argumentatia de genul asta am tot vazut prin diverse forumuri: da poate vreti garsoniera care sa coste cat Loganul? Da nu vreti si salarii de 100 de usd, da nu vreti si bere la 50 de bani? Etc. Adica preturile nu se pot intoarce inapoi, pentru ca veniturile au crescut. Adevarat nene, venitul mediu (la fel PIB/capita) a crescut de 3-4 ori din 2000 in 2008, pretul la imobiliare a crescut de 10 ori. Vezi ca e loc destul de dat inapoi. Inclusiv la apartamentele noi, unde lacomia a fost la ea acasa pe toata verticala: de la vanzatori de terenuri, la producatorii de ciment, la constructori, la banci, la intermediari, la agentiile imobiliare. Toti si-au umflat profitul peste limitele normale, ca cica era unu prost la sfarsit sa plateasca 2200 euro/mp+TVA. Vedeti dracu in realitate ce poate sa ofere piata (care e cererea solvabila in Romania in 2009) si chinuiti-va sa construiti pentru piata aia. Nu puteti, lasati-o balta si construti in Botswana. Ca si asa o sa ploua cu schelete hidoase de cladiri neterminate prin marginea Bucurestiului, de cati oameni de afaceri priceputi am avut
- de Ghandalf: Autorul este cu siguranta bine informat, iar observatiile sunt pertinente, totusi... Daca articolul se adreseaza celor familiarizati cu piata imobiliara si/sau financiara, este destul de saracut in informatii si tratat SUPERFICIAL, iar daca se adreseaza publicului larg (nespecialist) se abuzeaza de termeni pe care raposatul Pruteanu i-ar numi "barbarisme" (ex.: trend , bubble , overshooting, real estate , etc.). De asemenea un cititor neavizat ar putea crede ca articolul este o gluma daca ne referim la ironiile cu sau fara ghilimele. Din acest motiv am notat acest articol cu o jumatate de steluta, fiindca nu-mi dau seama daca autorul stie carui segment se adreseaza . In alta ordine de idei nu este pertinenta comparatia sistemului de creditare care a condus la supraevaluarea proprietatilor la noi , cu sistemul de credit marginal (in marja) , responsabil de criza din 1929, lucru care imi intareste convingerea ca autorul este mai degraba apropiat pietei imobiliare decat pietei de capital, pe care probabil o cunoaste din auzite. DIXIT
- de Frodo: @Marite Ghandalf, ai incurcat putin pietele si faci pe-a inteligenta in lanul de porumb. Cand platesti de 10 ori pretul unui produs la un cost al creditarii pe care camatarii americani nici nu si l-au imaginat vreodata, sistemul de credit marginal devine un detaliu nesemnificativ. Mata cand faci predictii din burtoi esti bogat in informatii?
- de Ec: scadrea pietei imobiliare va duce la SCADEREA SALARIILOR ... cand se vor ieftini proprietatile imobiliare la nivelul 2001 toti taranii or sa se mute la oras. nu o sa mai exsite sate, si Bucurestiul o sa fie cea mai mare comuna a tarii!!!
- de criss: Nu am citit articolul si nici nu am sal citesc, sunt satul de anall"isti imobiliari ,care au rasarit ca ciupercile dupa ploaie in ultimele luni. In schimb ma ingrijoreaza comentarile domniilor voastre " a scazut piata si inca o sa mai scada" acest gen de comentarii il gasesc pe la majoritatea articolelor care au ca tema piata imobiliara. Am sa fac o mica analiza dupa care am sa va las pe dumneavoastra disdinsi domni sa tragetii concluzii. In sibiu la inceputul anului 2008 (aceasta perioada este considerata varful pietei imobiliare) pretul mediu al unui apartament de 2 camere era 62.000 euro la un curs mediu de 3,5 euro/1leu, transformand pretul apartamentului in moneda nationala ,ne rexulta urmatorul pret 62000 euro x 3,5 lei = 217.000 lei. In acest moment pretul mediu la un apartament 2 camere conf 1 este de 53000 euro la un curs euro/leu de 4,18 euro/1 leu. Hai sa transformam pretul in lei, sa vedem daca chiar a scazut piata imobiliara. 53000 euro x 4,18 lei = 221.540 lei. Acum este randul unei intrebari firesti. Oare chiar a scazut piata imobiliara? Permiteti sa va raspund eu la aceasta intrebare. Nu a scazut si nici nu o sa scada, piata imobiliara se va alinia la nivelul economiei. Aceasta mini analiza este valabila pe orice teritoriu al acestei tari pentru simplu fapt ca inpartasim aceasi economie de piata. PIATA IMOBILIARA ESTE ORGANUL PRINCIPAL AL ORICAREI ECONOMI DE STAT, NU ARE CUM SA SCADA FARA CA , CONTRIBUABILUL SA NU SIMTA LA BUZUNAR.
- de CRISS: Era sa uit, comparatia preturilor din Romania cu cele din Europa occidentala este o aberatie. Citesc des comentarii de genu " in Romania preturile sunt mai mari decat in Franta, Italia, Germania etc. sunt doar mituri sustinute de necunoscatori al pietelor imobiliare din aceste zone. De ex. in Franta intr-un oras mediu de aproximativ 200.000 locuitori, pretul unui apartament depaseste cu usurinta cota de 150.000 euro ,in zona A nu discutam de preturi care sa coboare sub 300.000 euro , nu putine fiind cazurile cand pretul anumitor apartamente situate in zonele istorice sa depaseasca 1.000.000 de euro. In Roma media preturilor pe un garaj este undeva la 60.000 de euro. In romania sunt orase resedinte de judet in care gasim ap. 2 camere conf 1 la pretul de 40.000 euro si chiar mai jos. HAI NOROC SI SA AUZIM DE BINE
Timpul de 30 zile în care puteaţi face comentarii pe marginea acestui articol a expirat.
© 2007 Curierul National. Toate drepturile rezervate. Textele şi fotografiile sunt proprietatea titularilor de copyright
şi nu pot fi reproduse fără acordul scris al acestora. Design: Dinamic Soft. Valid XHTML 1.0.
