Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Piaţa imobiliară nu a cunoscut o dezvoltare normală în ultimii ani. A fost vorba de un "boom" cu o sustenabilitate îndoielnică, umflat de intrarea masivă a unor cantităţi de euro aduse de băncile occidentale cu subsidiare la noi ce nu au putut fi absorbite organic de economia reală autohtonă. Cum mediul antreprenorial din România era puţin pregătit să atace noi segmente în care produsele din import se dovedeau deosebit de competitive, prea mulţi dintre oamenii de afaceri s-au orientat către un domeniu care părea uşor de înţeles. Istoria a dovedit că doar părea. Prea puţini au fost cei care au înţeles că sectorul de real estate, operând cu banii viitorului, este doar o anexă a pieţei financiare. Regăsim, aşadar, printre "dumb money" care au participat la inflamarea bulei imobiliare, care aveau în vedere ţinte de profit şi preţuri de desfacere departe de orice abordare realistă, oameni de afaceri cu pretenţii pe care presa de business i-a zugrăvit drept pionieri ai capitalismului pe acest pământ.
Nu trebuie să ne mire deci că - dat fiind că până şi categoria de mai sus a cam dat cu oiştea în gard în ceea ce priveşte imobiliarele - consumatorul final a fost victimă sigură. Deciziile de achiziţie ale unei locuinţe în anii 2005-2008, contractarea creditelor ipotecare nu au avut la bază fundamentări economice, judecăţi chibzuite. În cea mai mare parte s-au luat în pripă, în acord mai degrabă cu dorinţele şi speranţele decât cu posibilităţile reale şi calculele stricte. Psihologia de bubble a precumpănit în faţa unei bugetări familiale conştiincioase, astfel încât românii au fost victimele sigure ale propagandei înşelătoare puse la punct de un sistem speculativ şi ale lăcomiei generalizate care a acompaniat frenezia imobiliară.
Bulversaţi de ameninţările creşterilor fără sfârşit proferate de imobiliari, clienţii au luat o mulţime de decizii greşite, iar acum spectrul unui default generalizat pe segmentul creditelor ipotecare este cât se poate de real pentru următorii ani, chiar dacă în prezent se încearcă escamotarea acestui fenomen cu lozinci de genul "sistem bancar solid". Mai trist este faptul că acum aceiaşi reprezentanţi ai pieţei care s-au întrecut în cele mai incredibile minciuni în ultimii ani încearcă să menţină o confuzie asupra consumatorilor care tocmai conştientizează că asistăm la o schimbare a paradigmei în piaţa de real estate şi în finanţarea unor achiziţii de acest tip.
Cel mai important truc este acela potrivit căruia acum am avea o piaţă a cumpărătorilor, în care ei sunt cei care dau tonul. Adevărul este departe de a fi acesta. În realitate, în pieţele financiare şi mai cu seamă în cea rezidenţială, cumpărătorii nu ajung în control decât în perioadele de bottom, în care cotaţiile se stabilizează şi ofertele abundă pe paliere de preţ scăzute. Dimpotrivă, în etapele de descărcări masive, piaţa rămâne a vânzătorilor care în permanenţă încearcă să îi deruteze pe cei care vânează minimele ("bottom fishers"). Politicile agresive de distribuţie, volatilitatea ofertei nu sunt de natură să îi avantajeze pe cumpărătorii care doresc realizarea unei achiziţii pe baze fundamentale corecte.
Acel moment în care piaţa va deveni una a cumpărătorilor este încă foarte departe în imobiliarul autohton, unde deocamdată clienţii păstrează paradigma potrivit căreia dobândirea unui cămin nu se poate face decât prin amanetarea muncii pe următorii zeci de ani. Sunt foarte mulţi aceia care mai speră la o "revenire la normal" a pieţei şi nu îşi dau seama că abia asistăm la începutul spargerii bulei speculative din real estate. Ce nu înţeleg aceştia este faptul că un astfel de balon, odată ce îşi începe procesul de dezumflare accelerată, nu se poate reinflama la loc. Este o axiomă a pieţelor financiare faptul că atunci când capitalul îşi începe ieşirea de pe o categorie de active cu preţuri inflamate, această ieşire nu se încheie până la epuizarea întregilor consecinţe ale respectivului proces. Orice creştere intermediară va fi folosită de "smart money" doar pentru un nou val de vânzări.
Bula imobiliară din România s-a spart în cursul anului trecut, iar acest exit al investitorilor speculativi nu se va încheia decât în câţiva ani. Până atunci orice ameninţări cu viitoare creşteri, orice speranţe nu pot fi decât un rezultat al iluziilor promovate de propaganda celor din sector sau aberaţii debitate de analfabeţi într-ale financiarelor. Iar loc de cădere este, pentru că datele fundamentale (PIB-ul per capita, venitul mediu, randamentul chiriilor etc.) nu oferă nicio bază unui potenţial bottom pe paliere de preţ apropiate de cele actuale.
Prin urmare, orice afirmaţie potrivit căreia preţurile ar putea să crească într-un viitor previzibil trebuie privite cel puţin cu suspiciune, dacă nu cu umor sau cu dispreţ. Suntem încă departe de noua paradigmă în care investitorii vor fugi de tot ce înseamnă asset imobiliar, perceput ca nelichid, cu preţ de piaţă incert şi greu de valorificat. Nu am ajuns nici în etapa executărilor silite, suntem departe de portofoliile dampate în condiţii de insolvenţă.
De curând, Vlad Vlăsceanu, organizatorul Târgului Imobiliar Naţional, ne asigura că preţurile nu au unde să mai scadă, pentru că de la aceste niveluri ar sta pregătiţi, cu buzunarele pline, rechinii imobiliari care ard de nerăbdare să vâneze "chilipirurile". Şi, în condiţiile în care developerii nu vor veni cu noi proiecte, ne mai spuneau alte personaje, vom ajunge - bieţii de noi! - să ne batem pe actualul stoc disponibil care, concentrat în mâinile rechinilor, nu va fi accesibil decât la preţuri exorbitante cândva peste doi ani. O astfel de imagine, pe cât de hilară în actualul context financiar, nu ar trebui să mai deruteze pe nimeni. În realitate, peste doi-trei ani, vom fi cu toţii surprinşi să vedem până unde se va putea ajunge. Nu numai în piaţa imobiliară, dar şi ca peisaj economic de ansamblu.
Realitatea este că, de fapt, speculatorii şi rechinii (mai degrabă nişte ştiuci) se află acum în piaţă. Ei nu lipsesc, aşa cum ni se sugerează. Numai că sunt la vânzare. Vedem asta din reclama agresivă a dezvoltatorilor, din metodele de leasing imobiliar brevetate recent, din oprirea finanţărilor pentru unele proiecte, din presiunile băncilor pentru rambursarea anticipată a unor credite acordate developerilor. Sunt, toate, fenomene care ne arată o ieşire grăbită şi oarecum dezordonată a capitalului din promisul El Dorado imobiliar românesc.
În aceste circumstanţe, ultima grijă a cumpărătorilor de retail este aceea a obţinerii unui preţ bun. Au în faţă ani buni în care să aştepte, întrucât este o veritabilă aventură o achiziţie în actualul trend descendent. Piaţa imobiliară locală nu este nici la jumătatea picajului (atât ca preţ, cât şi ca interval de timp). Este absurd să cumpărăm la actualele niveluri de preţuri încă inflamate într-o perioadă în care investitorii de pretutindeni abia descoperă dezavantajele blocării capitalului în active imobiliare lipsite de orice lichiditate. Este şi motivul pentru care ar fi mai bine să fim atenţi la propriile noastre bugete, la economisire, la evoluţia profesională, decât să rămânem cu gândul la "rechinii" care cică s-ar îngrămădi să vâneze valoroasele proprietăţi mioritice la preţuri nemaipomenit de avantajoase.

• Currently 4.69/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5