Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Blocajul pieţei imobiliare şi intrarea preţurilor pe o pantă descendentă i-au luat prin surprindere pe cei mai mulţi dintre reprezentanţii sectorului de real estate. Este şi motivul pentru care îi vedem destul de dezorientaţi. Descumpănirea este totală şi poate de aceea nu par capabili să reacţioneze în vreun fel şi să realizeze măcar fuga dezordonată. Aşa cum unele sălbăticiuni, regăsindu-se în situaţii-limită, sunt paralizate de frică şi nu pot da curs nici instinctului de a fugi, la fel şi imobiliarii noştri sunt pe deplin bulversaţi. De fapt, dacă vrei să te informezi despre piaţa de real estate, utimul lucru pe care trebuie să îl faci este acela de a-i întreba pe cei care activează în domeniu. Şi nu numai pentru că ne-am obişnuit cu manipulările grosolane, ci şi pentru faptul că, odată cu ieşirea din paradigma anilor trecuţi, aceştia realmente şi-au pierdut busola. Sincer, nu i-am suspectat niciodată pe şmecherii din imobiliare că ar fi cine ştie ce competenţe, pionieri ai capitalismului civilizator pe acest pământ, cum cu înfumurare unii chiar credeau despre ei înşişi, dar - mărturisesc - nici nu mă aşteptăm să îi văd atât de rigizi în faţa turnurii abrupte pe care a luat-o piaţa.
Majoritatea lor se află încă în faza de negare şi consideră situaţia actuală ca fiind una temporară. Încearcă astfel să se încurajeze că vor veni vremuri mai bune în care să poată descărca o parte din portofolii la preţurile de care, conjunctural,
s-au putut bucura în anii trecuţi. Până atunci, se îmbată cu apă rece că perioada de secetă va putea fi traversată graţie amortismentelor oferite de veniturile din chirii. La începutul lunii septembrie, când piaţa tocmai îşi începea coborâşul, imobiliarii ne asigurau că preţurile de vânzare nu pot suferi decât uşoare corecţii, datorate reducerii ritmului creditării, în timp ce chiriile urmau să se aprecieze considerabil. Explicaţia era uluitoare. Dacă oamenii nu îşi vor mai putea permite să cumpere utilizând un împrumut bancar, se vor îngrămădi la închirieri. Aceste estimări, cu nuanţe de ameninţare, erau însoţite de marota venirii studenţilor, care ar fi trebuit să arunce în aer nivelul chiriilor din oraşele universitare.
Explicaţia de mai sus nu stă în picioare cu niciun chip. Pentru că mutarea de pe segmentul vânzărilor pe cel al închirierilor este simultană, aceasta realizându-se atât la nivelul proprietarilor, cât şi la cel al locatarilor. Prin urmare, presiunea rămâne neschimbată din acest punct de vedere, singura diferenţă fiind aceea că balanţa dintre cerere şi ofertă, de sumă constantă, se mişcă spre un alt segment, respectiv acela al închirierilor. Un singur lucru se schimba în această situaţie şi tocmai acesta a fost omis de analiştii de ocazie din real estate. Este vorba despre dispariţia unei importante surse de finanţare din piaţa imobiliară, adică a banilor cu care băncile alimentau acest uriaş balon de săpun din rezidenţialul românesc. Aceasta a fost modificarea majoră din toamnă şi a generat scăderile pe care în momentul de faţă nimeni nu le mai poate ascunde sub preş.
De fapt, în ultimele luni am asistat la o veritabilă modificare a raportului dintre cerere şi ofertă, exact argumentul principal pe care imobiliarii îl aruncau în anii umflării bulei speculative, atunci când unii sceptici se îndoiau de nivelurile aberante ale preţurilor. Niciodată reprezentanţii companiilor de real estate nu au venit cu cifre în argumentul acestei teze, dar au bătut moneda pe ideea unei cereri potenţial infinite şi a unui stoc disponibil limitat. Noţiunea de cerere solvabilă era cu totul străină acestora sau era cu grijă ocultată marelui public. Căci, până la urmă, aceasta era cea care conta. Recent, un expat spunea că România nu reprezintă o piaţă de 22 de milioane de locuitori, şi că dintre aceştia doar 8,5 milioane muncesc şi consumă. Acest lucru, care apare acum drept evidenţă pentru toată lumea, era ignorat de sectorul de real estate ce miza pe cumpărători fără limită la preţuri din ce în ce mai inflamate. Rămâne de lămurit cât de extinsă este cererea potenţială, însă este foarte clar că numărul familiilor solvabile era destul de restrâns, cel puţin în accepţiunea pe care imobiliarii o aveau asupra segmentului "medium class".
Dacă între timp pare a fi acceptat toată lumea că cererea solvabilă este singura care trebuie avută în vedere atunci când vrem să aflăm numărul clienţilor, aş vrea să fac un pas mai departe. Şi anume, aş vrea să precizez că, în piaţa imobiliară, raportul dintre cerere şi ofertă nu este dat de ponderea vânzătorilor şi cumpărătorilor, ci de raportul dintre spaţiul locativ disponibilizat şi cantitatea de bani alocată în acest sens. Este şi motivul pentru care orice analiză serioasă a pieţei imobiliare trebuie să înceapă de la considerente financiare şi nicidecum de la jargonul sofisticat şi derutant al reprezentanţilor companiilor de real estate. Dincolo de segmente de piaţă, de numărul clienţilor potenţiali, de amplasamente, de regimuri de înălţime, de preţul metrului pătrat, toate, desigur, importante, nu trebuie să pierdem perspectiva generală macroeconomică şi mai ales estimarea resurselor de bani ce pot fi disponibilizate pe respectiva piaţă. Or, tocmai acesta este lucrul de care s-a ţinut seama mult prea puţin în România atunci când s-a pus umărul la escaladarea acestui uriaş bubble. S-a ignorat prea lesne faptul că paradigma de "boom" a ultimilor ani nu este sustenabilă pe termen lung, iar sursele de bani care au permis inflamarea conjuncturală a cotaţiilor din imobiliare pot seca subit.
Acum, când curba speculativă
şi-a epuizat posibilităţile, vedem cât de subţire era baza fundamentală a imobiliarului de autohton şi cât de dramatice pot fi efectele întoarcerii de trend. Ce nu au înţeles imobiliarii este faptul că odată închis robinetul creditului, piaţa nu poate continua în aceiaşi parametri ca până de curând. Unii dintre ei mai speră că o nouă revizuire asupra regulamentelor de creditare impuse BNR ar putea determina o revenire la "normal" a sectorului de real estate. Alţii, dimpotrivă, ştiu că ar reprezenta doar o oportunitate pentru un exit cât de cât suportabil. Cu toate acestea, odată ce a început această ieşire de pe respectiva categorie de active, iar percepţia opiniei publice se schimbă fundamental, nimic nu va mai putea împiedica dezumflarea accelerată a balonului rezidenţial.
Piaţa pur şi simplu nu va mai putea reveni la valori apropiate celor din vârful bulei speculative şi asta întrucât cererea reală, respectiv cantitatea banilor disponibili, este în continuă contracţie. Veniturile salariaţilor refuză să mai crească, şomajul va cunoaşte cote tot mai ridicate, profiturile companiilor se diminuează dramatic, fluxul investiţional în real estate s-a evaporat şi, ceea ce este mai important, banii scoşi din căciulă, cu generozitate, de bănci, până mai ieri - se va dovedi - au reprezentat un fenomen irepetabil. Pentru că, într-adevăr, dacă admitem că preţurile pe o piaţă sunt făcute de cerere şi ofertă şi că pe piaţa imobiliară acestea sunt reprezentate de stocul disponibil şi, respectiv, cantitatea de bani alocată în acest sens, atunci vedem că piaţa rezidenţială din România (ca pretutindeni în lume) a fost distorsionată de excesele din piaţa creditului. Or, cum perioada excesului de lichiditate nu se va întoarce prea curând (urmăriţi disperarea băncilor de a atrage depozite de la cetăţeni!), este evident că cererea (resursele financiare) va continua să se reducă, iar oferta - în foarte multe cazuri sub stresul scadenţelor la credite - va fi nevoită să urmărească preţuri tot mai mici în efortul de a întâlni nişte consumatori dominaţi de scepticism. Aşadar, indiferent ce ne spun acum şmecherii din imobiliare, în viitor, preţurile locuinţelor vor reveni treptat la valori normale, dar nu aşa cum speră ei, în sus, ci mult, mult, mult mai jos.

 

• Currently 4.82/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5

Noteaza articolul.

Nota curentă: 4.8 din 39 voturi

Comentarii