Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

In luna octombrie, în plin atac speculativ pe leu şi într-un moment în care pieţele interbancare din Europa se aflau într-un blocaj îngrijorător, pe toate canalele media s-a repetat cu obstinaţie că această criză financiară internaţională, chiar dacă va avea efecte colaterale asupra economiei româneşti, nu va fi resimţită din plin întrucât am avea un sistem bancar solid. De fapt, sintagma "sistem bancar solid" a fost atât de des utilizată încât putea să dea de gândit nu numai scepticilor. Zvonistica acelor zile, griparea creditării interbancare şi explozia dobânzilor, suspendarea de la tranzacţionare a Băncii Transilvania pentru mai bine de două luni în vederea unei recalculări a valorii nominale a acţiunii de care nu avea nimeni nevoie, precum şi propunerea înaintată de preşedintele Asociaţiei Române a Băncilor, Radu Graţian Gheţea, în sensul incriminării penale a celor care îndrăznesc să spună ceva despre instituţiile bancare au reprezentat, mai degrabă, dovezi de slăbiciune decât soliditate. Acum, vedem din raportările societăţilor de investiţii financiare că, în cursul lunii octombrie, cele cinci entităţi, cele mai lichide de la Bursa de Valori Bucureşti, au efectuat un veritabil "bank run", retrăgându-şi o treime din depozite spre a le plasa în titluri de stat.
Până la proba contrară nu putem însă spune nimic. Avem un sistem bancar solid. Şi asta, deoarece soliditatea acestuia nu a fost încă pusă la încercare. Rămâne de văzut cât de solid va fi sistemul bancar românesc atunci când se va confrunta cu primele provocări importante. Pe lângă rezervele minime obligatorii pentru care Banca Naţională a fost atât de criticată de bancheri în anii din urmă, în sprijinul tezei solidităţii sistemului bancar a mai stat faptul că băncile locale nu au expunere pe piaţa derivatelor şi nici nu au achiziţionat "produsele toxice" din piaţa obligaţiunilor ipotecare din SUA. Atât timp cât au operat pe o piaţă emergentă care a oferit marje de profit substanţiale, este normal ca tentaţia expunerilor pe unele produse cu nivel ridicat de risc să fi fost destul de redusă. Astfel, instituţiile bancare au avantajul de a fi mai puţin expuse turbulenţelor financiare internaţionale în condiţiile în care nu au în portofolii bondurile americane cu acoperiri în ipoteci. Înseamnă simpla absenţă a băncilor româneşti de pe piaţa produselor toxice că avem neapărat un "sistem bancar solid"? Lucrurile sunt departe de a sta astfel. Şi asta, deoarece piaţa locală a creditelor are propriile ei vulnerabilităţi. Până la urmă, aceste "produse toxice" din lumea financiară nu reprezintă nişte abstracţii. Cele mai multe dintre acestea sunt echivalări ale unor ipoteci contractate pe o piaţă în bubble de către familii devenite insolvabile într-un context economic în curs de înrăutăţire. Judecând problema sub acest aspect, trebuie să ne amintim că piaţa creditelor ipotecare din România are propriile ei probleme, iar băncile româneşti pot suferi dramatic de pe urma acesteia, fără a fi nevoie să importe criza subprime din America. În definitiv, avem şi noi subprimerii noştri. Asta dacă refuzăm să recunoaştem că suntem o naţie de subprimeri. Nu putem ignora şi probabil că aproape cu toţii avem cunoştinţă de câte un caz al unei familii care s-a repezit la contractarea unui împrumut ipotecar pe o piaţă imobiliară inflamată folosind adeverinţe de câştig umflate, eliberate binevoitor de şefii SRL-urilor la care aceştia lucrau. Pe lângă subprimerii americani cu slujbe la Mac Donald's sau fel de fel de pizzerii, mulţi dintre clienţii "solidului sistem bancar românesc" sunt realmente nişte pârliţi.
Realitatea expunerii băncilor locale pe o piaţă a creditelor ipotecare contractate spre achiziţionarea unor locuinţe înfiorător supraevaluate nu poate fi tăgăduită. Este şi motivul pentru care nu este cazul să fim prea bucuroşi că nu avem legături directe cu prăbuşirea pieţei rezidenţiale din SUA. Avem, până la urmă, propria noastră bulă speculativă în imobiliare, iar datele fundamentale (venitul mediu, PIB per capita, raportul dintre chirii şi preţul de cumpărare etc.) indică un "bubble factor" superior celui din America. Putem, aşadar, spune cu mâna pe inimă că avem un "sistem bancar solid" atunci când ştim că acesta a finanţat un uriaş balon de săpun al sectorului autohton de real estate? Mă tem că nu. Şi aici trebuie să avem în vedere un scenariu care este în acest moment din ce în ce mai probabil. El presupune o creştere a costului creditului (inclusiv cel deja contractat), în paralel cu o depreciere a activelor imobiliare.
Presupunem exemplul unei familii cu venituri peste medie, care, în vârful curbei speculative, a reuşit să se califice pentru contractarea unui credit ipotecar. Să spunem că în 2007, doi soţi, depunând un avans de 30.000 de euro economisiţi, au putut cumpăra un apartament de două camere în Bucureşti cu 150.000 de euro, la preţul pieţei, considerat normal de reprezentanţii companiilor imobiliare. Cu o dobândă de 10%, destul de bună în acel moment, diferenţa necesară de 120.000 de euro a putut fi contractată pentru efectuarea respectivei tranzacţii. Efortul pentru achiziţionarea locuinţei era important, având în vedere că atunci rata calculată era de 1.050 de euro, sensibil mai mult decât o chirie situată între 250 şi 500 de euro. Această diferenţă ar fi urmat să fie compensată de deţinerea, la finalul perioadei de rambursare, a unei proprietăţi care să poată fi utilizată şi în anii următori. Frica întreţinută de analiştii din real estate, potrivit cărora creşterile de preţuri ar fi trebuit să continue încă zece ani, a fost de natură să dea sens unei astfel de tranzacţii. Aşadar, familia cumpărase cu 150.000 de euro un apartament, urmând ca pe lângă cei 30.000 de euro achitaţi pe loc să mai plătească băncii, la nivelul de atunci al dobânzii, timp de 30 de ani, rate cumulate de 380.000 de euro. Această perspectivă părea acceptabilă în condiţiile în care erau întreţinute aşteptări potrivit cărora un apartament din categoria respectivă să coste în doar câţiva ani aproximativ 250.000 de euro.
Majoritatea familiilor de români care au contractat un credit ipotecar nu au luat, însă, în calcul câteva aspecte care fac dintr-un astfel de instrument financiar, unul cu nivel ridicat de risc. În primul rând, prea puţini dintre cumpărători realizau că este vorba despre o piaţă rezidenţială în bubble, iar preţurile inflamate nu sunt sustenabile pe termen lung, astfel încât valoarea ipotecii să ajungă preţul de achiziţie. Un alt factor eludat este acela că pe o perioadă de 30 de ani sunt traversate cel puţin 2-3 cicluri de recesiune mai severă care fac costisitoare şi dificilă achitarea ratelor. În fine, se neglijează funcţia exponenţială care face din creditele bancare cu dobânzi variabile un produs extrem de riscant atunci când sunt contractate pe termene mai lungi. Adăugăm la aceasta riscul valutar, prea lesne ignorat în anii umflării bulei speculative.
Revenind la exemplul nostru, vedem că, în noul context al crizei de lichidităţi şi a scumpirii banilor majorarea dobânzilor este scenariul cel mai plauzibil pentru anii următori. Vedem efectul devastator al funcţiei exponenţiale când o majorare de doar două procente a dobânzii, până la 12%, ridică rata la 1.234 euro, în timp ce suma care trebuie achitată până la final băncii urcă până la 450.000 de euro. Situaţia este aşadar dramatic diferită decât la contractarea împrumutului. Atunci rata, chiar dacă era dublă faţă de chirie, se atenua prin confortul psihologic dat de a avea o proprietate care se va scumpi în următorii ani. Ce ne facem însă, când vedem că valoarea totală a contractului de credit a sărit de la 380.000 la 450.000 de euro, în timp ce valoarea de piaţă a apartamentului achiziţionat cu 150.000 euro s-a redus la 70.000 euro? Asta în timp ce rata s-a majorat cu până la 1.234 de euro, iar chiriile pentru acelaşi tip de apartament nu se cifrează la mai mult de 200-300 de euro. Dacă venim şi cu scenariul unei rate de schimb euro/leu de 4,00, în loc de 3,5 cât a fost media în perioada accesării creditului, observăm că rata lunară, calculată în moneda naţională, s-a majorat de la 3.600 lei, la 4.900 lei. Iată că familia al cărui caz l-am imaginat are o povară infinit mai mare într-un mediu economic ostil.
Întrebarea este cum vor proceda în acest caz clienţii băncii? Vor continua să plătească o rată de peste 1.000 de euro pentru achitarea unui apartament în care s-ar putea sta cu chirie cu 200-300 de euro? Vor fi dispuşi să achite, cu eforturi uriaşe, 450.000 de euro în 30 de ani pentru un apartament în valoare de 70.000 de euro şi cu perspective de a scădea până la 50.000 de euro? Sau vor accepta pierderea celor 30.000 de euro achitaţi iniţial, vor spune că au stat cu chirie scump la bancă pentru doi ani şi se vor muta cu chirie urmând să economisească o diferenţă de 1.000 de euro pe lună între noua valoare a ratei şi chiria din piaţă? Nu cunoaştem comportamentul românilor şi este greu de anticipat cum vor proceda. Să admitem, însă, scenariul în care clienţii băncilor, împovăraţi de împrumuturi ipotecare contractate în vârful de bulă speculativă din imobiliarul românesc, vor prefera să arunce cheile pe masă creditorilor lor. Ce vor face băncile când se vor trezi cu o grămadă de apartamente pe care vor trebui să le dampeze într-o piaţă tensionată şi nelichidă? La o nouă avalanşă de vânzări ale locuinţelor executate de bănci probabil că apartamentul luat în exemplul nostru nu va costa mai mult de 30.000 de euro. Această sumă, chiar dacă pare nerealistă acum, după ce ne-am obişnuit cu preţurile bulei speculative este însă foarte realistă. Se apropie de un preţ mediu al locuinţelor echivalent cu 4-5 salarii medii anuale. În pieţele mature acest indicator a fost respectat în ultima sută de ani, astfel încât trebuie să credem în validitatea lui. La un venit mediu net calculat de Comisia Naţională de Prognoză la 575 de euro pentru 2013, vedem că acesta ar trebui să fie preţul mediu al locuinţelor. Cel de 30.000-35.000 de euro.
Vedem astfel că şi băncile româneşti vor trebui să procedeze la acele "writedowns", urmând să îşi revizuiască în scădere prognozele de profituri. Atunci când pe un credit pe care mizai că vei obţine de la client 380.000 de euro în 30 de ani, nu reuşeşti să scoţi mai mult decât un preţ de 30.000 - 50.000 de euro, preţul unui apartament vândut în condiţii de stres financiar, mai puţin decât suma împrumutată iniţial, nu putem spune că stai pe roze. Dacă ne gândim, în plus, că raportul dintre creditele în euro şi sumele atrase în moneda europeană este de 200%, ne dăm seama că sistemul bancar românesc nu este tocmai solid. Finanţând bula speculativă din real estate, acesta se va confrunta cu probleme importante în anii ce vin.
A miza că cei care au contractat creditele ipotecare vor rămâne cu ele doar pentru a nu fi trecuţi în categoria rău-platnicilor este un lucru din cale-afară de optimist. Să avansăm un scenariu în care iniţial familia noastră decide să continue efectuarea plăţilor. Ce ne facem când după numai un an dobânda se ridică cu încă un procent (doar unul), până la 13%? În aceste condiţii, rata ajunge la 1.327 euro pentru un apartament cotat în piaţă la 50.000 de euro, cu 100.000 sub preţul de achiziţie. Asta în timp ce ratele însumate totalizează 480.000 de euro. Ce ne facem dacă în acelaşi timp un euro urcă la 4,5 lei? Ar însemna că rata ajunge la 59 milioane de lei pentru o locuinţă în care ai putea sta cu chirie cu nu mai mult de 10 milioane de lei. Care este decizia economică ce se impune în acest caz? Să dai cu 1.000 de euro mai mult pe o proprietate despre care se estimează că va costa nu mai mult de 30.000 de euro? Dar dacă familia noastră contabilizează un şomer? S-ar putea ca realmente să fie în imposibilitatea de a mai plăti ratele.
Remarcaţi că în scenariul meu am avansat cifre moderate, o majorare cu doar două sau trei procente a dobânzilor şi un leu care să nu se deprecieze foarte mult în raport cu valoarea actuală. Cu toate acestea vedem ce uşor este ca o familie cu un venit peste medie să devină insolvabilă. Când ne gândim câte astfel de cazuri sunt şi care este forţa reală a clasei de mijloc din România, mă tem că nu ne putem aventura să spunem că avem un "sistem bancar solid". Creditând cel mai mare bubble din istoria României, instituţiile bancare de la noi stau pe un butoi cu pulbere. Faptul că nu au expunere pe piaţa obligaţiunilor ipotecare din America nu înseamnă foarte mult atât timp cât vedem că avem acasă propriii noştri "subprimeri". Reamintesc pentru sceptici că ceea ce am expus în aceste rânduri nu este un scenariu pesimist, născocit de o minte apocaliptică, ci o realitate care deja a lovit necruţător în SUA, dar şi în alte ţări care au avut parte de baloane speculative în real estate. Rămâne să vedem ce ne va rezerva viitorul, dar până atunci nu este cazul să ne hazardăm să înghiţim pe nemestecate găluşca "sistemului bancar solid".

• Currently 4.58/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5