Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Asistăm la spargerea bulei imobiliare. Probabil, pentru cei mai mulţi pare incredibil. După câţiva ani în care imobiliarul românesc a fost prezentat drept un veritabil El Dorado, după ce tuturor li s-a inoculat ideea că preţul imobiliarelor nu poate decât să crească, după o adevărată emo-manie, după atâta panică la cumpărare, vedem că piaţa se întoarce. Sunt create toate condiţiile. Cererea solvabilă pe aceste paliere de preţuri s-a epuizat, achiziţiile în scop speculativ au dispărut cu totul, developerii sunt presaţi de scadenţele la credite, împrumutul ipotecar a devenit costisitor, ieşirile de capital sunt din ce în ce mai evidente şi, finalmente, percepţia se schimbă. Dacă până mai ieri găseam o mulţime de entuziaşti, acum scepticismul realist câştigă tot mai mult teren. Este un proces care abia începe şi va dura câţiva ani. Ca orice balon speculativ, şi acest uriaş bubble din imobiliarul românesc trebuie să se dezumfle. Un fenomen dureros, care va marca evaporarea unor bani fictivi, pe care naivii contau ca fiind echivalentul deţinerilor lor din real estate.
Psihologia de bubble din ultimii ani, încă ne împiedică să ne imaginăm până la ce valori scăzute vor ajunge activele din România care păreau atât de nepreţuite în epoca excesului de lichiditate. Atunci când îi spui cuiva că valoarea unei proprietăţi pe care o deţine se va înjumătăţi în următorii ani sau chiar va coborî şi dincolo de aceste limite, încă te poţi confrunta cu o importantă doză de scepticism. Dar cum este să îi spui cuiva că valoarea fictivă a unei proprietăţi achiziţionate în scop speculativ la un preţ supraevaluat va tinde spre zero? Pentru că nu suntem departe, nici în timp şi nici ca picaj al preţurilor, de vârful curbei speculative, încă această perspectivă ne apare ca pură fantasmagorie. Cu toate acestea, lucrurile sunt departe de a sta astfel. Ce a crescut conjunctural cu 1.000% se poate întoarce foarte uşor la nivelurile de la care s-a plecat. Cu atât mai mult, cu cât datele fundamentale de susţinere a respectivei aprecieri erau îndoielnice.
Am avut, în ultimii ani, majorări ale preţurilor apartamentelor de opt ori, de 10 ori, de  15 ori. Şi ne-am obişnuit. Psihologia de bubble ne-a permis să vedem normalul acolo unde era anormal. De ce ar fi acum mai greu de acceptat revenirea la cruda realitate? Posesorii de locuinţe vor trebui să se împace cu faptul că valoarea acestora nu era nici pe departe acea strigată până de curând. Mai dureros va fi pentru cei care au contractat un credit pe maximul pieţei şi vor suferi din greu pentru achitarea ratelor. În rest, va trebui să depăşim cu seninătate trezirea din iluzie. În definitiv, chiar dacă a fost o afacere proastă, apartamentul îl foloseşti pentru a locui. Iar dacă l-ai achiziţionat în scop speculativ, te poţi împăca cu ideea că vei amortiza o parte din pierderi prin închirieri. Sau vei putea limita pierderile găsind un cumpărător pe un palier de preţ inferior. Piaţa apartamentelor are o lichiditate acceptabilă şi, dacă accepţi un discount rezonabil, poţi scăpa de el destul de rapid. Îţi lichidizezi astfel deţinerea, chiar dacă mult sub aşteptările iniţiale. Dacă nu vrei să o faci, apartamentul respectiv este, până la urmă, un bun. Îl poţi utiliza în multiple feluri: îl poţi închiria, poţi să îţi aduci amanta, te poţi milostivi de nişte rude, poţi să îţi muţi din lucruri etc.
Ce ne facem, însă, când ai achiziţionat în scop speculativ un teren? Acestuia nu îi poţi da decât două întrebuinţări: fie să construieşti pe el (dacă ai bani), fie să îl îl vinzi pentru a-l transforma în lichidităţi (scopul oricărui speculator). Altă cale nu există. Varianta construcţiei poate fi valabilă doar în unele speţe şi cea a vânzării este, în momentul de faţă, mai degrabă utopică. Asta întrucât, spre deosebire de piaţa apartamentelor care este suficient de lichidă pentru a-ţi oferi la un moment dat contrapartea, cea a terenurilor este mult mai greoaie. De fapt, acum, când cererea speculativă a dispărut şi climatul investiţional este vitreg, căutarea de care se bucură un teren este practic nulă. Şi va rămâne pentru foarte mulţi ani. De fapt, multe dintre terenurile pe care deja s-au efectuat câte două-trei tranzacţii nu vor găsi cumpărători nici în următorii zeci de ani. Ce te faci când ai un astfel de teren? Că doar nu poţi să pui mâinile pe piept şi să te bagi în el? Răspunsul este simplu. Vei face eforturi disperate să îl lichidizezi cu orice chip. Atenţie! Sunt oameni care au cumpărat terenuri cu câţiva euro pe metrul pătrat şi nu vor ezita să îşi marcheze profiturile vânzând nici la preţuri cu 80-90% sub cele din 2007, ştiind că pentru ei este oricum un profit de 100% sau chiar 200%. Este şi motivul pentru care piaţa terenurilor - spre deosebire de locuinţe, care de la un anumit preţ mai degrabă ar fi rentabil să le păstrezi pentru închiriere - are un potenţial infinit de scădere. Practic poate tinde spre zero. Ideea că terenul este finit şi de aceea cumpărătorii se vor bate cândva pe el este falsă. A fost testată în Japonia, unde în anii '80, în timpul umflării bulei imobiliare, era de asemenea adusă în discuţie. Contrapunerea creşterii demografice din insulă cu spaţiul limitat s-a dovedit a fi forţată, piaţa terenurilor din arhipelagul nipon cunoscând, ulterior, un declin de peste 20 de ani.
Terenurile reprezintă o piaţă nelichidă, cu un număr de vânzători infinit şi sume de bani disponibile pentru achiziţii cvasiinexistente. Se vede din pădurile de panouri cu anunţuri de terenuri scoase la vânzare care au proliferat la marginea drumurilor naţionale. Acest aspect ne apare ca evident şi atunci când şmecherii din imobiliare se bat între ei pentru devierea de către Compania Naţională de Autostrăzi a traseelor diverselor autostrăzi aflate în stare de proiect. Exproprierile statului rămân principala speranţă a acestor speculatori. Asta în condiţiile în care s-a văzut, atât prin investiţia Nokia de la Cluj, cât şi prin tatonările Mercedes din vestul ţării, că marii investitori strategici aşteaptă terenuri gratis de la autorităţile locale şi nicidecum nu se înghesuie să achiziţioneze terenuri la preţuri de bubble de la diverşii şmecheri care le-au cumpărat cu scopuri speculative în ultimii ani. Ar rămâne, totuşi, o categorie de investitori care, este drept, s-ar putea să nu ofere preţurile scontate... Aştept cu interes să văd anunţuri de mică publicitate: "Cultivator de cartofi. Caut teren!". Cred că este singurul exit plauzibil pentru cei care credeau că se vor îmbogăţi în câţiva ani din vânzarea unor astfel de proprietăţi.

• Currently 4.68/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5