Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Dreptul la replică solicitat de Impact Contractor & Developer şi publicat în ediţia noastră de ieri, dincolo de reproşurile care ni se aduc, este măgulitor prin importanţa pe care dezvoltatorul imobiliar o arată cotidianului Curierul Naţional şi cititorilor săi, cu atât mai mult cu cât articolul incriminat, "Impact dezastruos pe piaţa imobiliară", din 8 octombrie a.c., nu se referea decât tangenţial la companie. Materialul se include într-o serie de peste 20 de articole scrise începând cu ianuarie 2008, în care am avertizat asupra naturii speculative a evoluţiei pieţei de real estate din România şi asupra decuplării preţurilor practicate faţă de fundamentele economice. În aceste analize - validate de piaţă în răstimpul de câteva luni prin blocajul generalizat la nivelul tranzacţiilor, apariţia primelor scăderi ale cotaţiilor şi schimbarea percepţiei publice cu privire la sustenabilitatea preţurilor - m-am ferit să fac trimiteri nominale către o firmă sau alta, mulţumindu-mă să mă raportez în exclusivitate la situaţia de ansamblu. Practic, cu excepţia unor referiri ceva mai dure cu privire la Colliers International în momentul lansării unui indice pe care l-am considerat încă de la început neconcludent şi de amintirea într-un articol a problemelor cu care s-au confruntat o serie de companii de dezvoltare şi leasing imobiliar din Occident, precum Martinsa Fadesa, Freddie Mac şi Fannie Mae, în materialele redactate de mine lipsesc trimiterile stricte la anumite societăţi. Am preferat utilizarea sintagmei "şmecherii din imobiliare" şi m-am axat pe prezentarea anomaliilor de ordin financiar sau pe accentele psihologice specifice unei pieţe în bubble. Fără menţionarea unor firme, fără nominalizarea unor personaje din sector care s-au pretat în ultimii ani la manipulări grosolane, evidenţiind riscurile contractării unui împrumut ipotecar în vârf de bulă speculativă, am adus în atenţia cititorilor Curierului Naţional discrepanţa dintre veniturile populaţiei şi cotaţiile din real estate, neconcordanţa dintre nivelul chiriilor şi cel al preţurilor la strigare, neadecvarea acestora la PIB-ul per capita, distorsionările generate de fluxul banilor, precum şi conceptul de bubble şi natura psihologică a acestuia.
Articolul incriminat de conducerea Impact SA este, de asemenea, unul care vizează situaţia de ansamblu a domeniului, nicidecum compania în cauză. Acolo am pus accentul pe dezvoltarea haotică a industriei construcţiilor şi pe problemele legate de finanţările costisitoare, de achiziţiile de terenuri pe o piaţă în bubble, de accesul greoi la infrastructură, de organizarea deficitară a şantierelor cu întârzieri în predarea lucrărilor, de calitatea îndoielnică a finisajelor şi materialelor de construcţie folosite, de incompetenţa subantreprenorilor, cu ingineri part-time şi muncitori slab pregătiţi, în fine, de lipsa strategiilor de marketing şi a studiilor de oportunitate care să urmărească o compatibilitate între oferta developerilor şi potenţialul efectiv al consumatorului local.
Mărturisesc faptul că ideea acestui articol în care să subliniez inechitatea unor ajutoare de stat pentru o industrie care a crescut haotic şi ineficient mi-a venit încă de la sfârşitul lunii trecute, când preşedintele Asociaţiei Oamenilor de Afaceri din România (AOAR), Florin Pogonaru, a avansat pentru prima oară această idee a implicării guvernamentale în susţinerea sectorului. Faptul că am revenit asupra ei într-un moment în care Impact SA tocmai mi-a furnizat "combustibil" proaspăt nu trebuie să lezeze compania respectivă, şi asta deoarece articolul nu o vizează, ci are în vedere o chestiune de principiu care spune că nu este admisibil ca toată ineficienţa costurilor şi acoperirea marjelor de profit uriaşe ale societăţilor cu probleme din construcţii sau a proprietarilor de proiecte rezidenţiale să fie transferate asupra contribuabilului prin intermediul unor politici preferenţiale de stat. Am subliniat că, acum, când piaţa de real estate cunoaşte la nivel mondial o criză violentă - logică având în vedere amplitudinea bulei speculative - nu putem permite ajutorarea cu bani de la buget a unor entităţi economice neviabile, care sperau până de curând că vor lăsa toate costurile pe umerii consumatorului final cu preţul supraîndatorării populaţiei într-o perspectivă financiară pe care o descoperim a fi foarte instabilă.
Având în vedere cele exprimate mai sus, se poate admite că articolul este "tendenţios", aşa cum subliniază comunicatul Impact, dar nu pentru că aş dori defăimarea companiei, ci pentru că îmi rezerv dreptul la opinie de a nu fi de acord cu batjocorirea banului public prin redirecţionarea acestuia către proiecte pe care piaţa le sancţionează ca fiind neviabile. În dreptul la replică se afirmă că solicitarea iniţială a developerului viza un ajutor de stat limitat de "atribuţiile legale de viabilizare a zonelor aflate în raza administrativ-teritorială, în conformitate cu legea locuinţei şi legislaţia în domeniul utilităţilor publice". De fapt, în articol chiar am precizat că acest apel la fondurile de stat pentru finanţarea unor proiecte de infrastructură care să deservească unele cartiere construite în câmp nu este nou. De aceea am pus accent pe elementele de noutate avansate de Impact, cum ar fi achiziţionarea unor terenuri de către stat sau cumpărarea la preţul pieţei (adică cel inflamat, de bubble) a unor apartamente care ulterior să fie revândute cu discount spre a fi accesibile românilor. Acest lucru ar însemna practic transferarea forţată, de la contribuabil, a unor sume către developeri pentru a le acoperi acestora finanţările scumpe, costurile ridicate de construcţie şi marjele de profit substanţiale. Acesta este ajutorul de stat pe care îl evidenţiam ca fiind de neconceput, în totală contradicţie cu principiile pieţei libere şi a competitivităţii economice.
În ceea ce priveşte reproşul care mi se face cum că am fost suburban, calomnios şi neprofesionist atunci când am calificat drept "ţeapă" propunerea de majorare de capital social a societăţii Impact SA, cu aport în numerar de la acţionarii săi la un preţ de peste 25 de ori mai mare decât cotaţia actuală de la Bursă, las cititorii să decidă dacă am exagerat sau nu, pentru că investitorii deja au simţit-o în portofoliile lor.
Afirmaţia incriminată în dreptul la replică ca demonstrând reaua mea credinţă şi în care am spus că ar fi vorba de o firmă "virtualmente falimentară, pe care investitorii nu dau o ceapă degerată", nu este nici pe departe aşa cum încearcă să o zugrăvească managementul Impact. Amintirea faptului că toţi emitenţii lichizi ai Bursei au pierdut la capitalizare nu mai era necesară. Şi asta deoarece scăderea de peste 95% a acţiunii IMP, abia se întâlneşte la "petardele" de pe RASDAQ şi în niciun caz nu este comparabilă cu alte deprecieri ale unor emitenţi listaţi la categoria I a BVB. Cât priveşte sintagma "virtualmente falimentară", aceasta se bazează pe faptul că investitorii continuă să vândă şi acum la un preţ mult inferior valorii contabile. În general, atunci când cotaţia este sub "book value" şi investitorii îşi lichidează la fel de agresiv poziţiile se presupune că respectiva societate se îndreaptă spre default, iar deţinerile nu vor putea fi recuperate decât în Justiţie, după declanşarea procedurii de faliment. Menţionez că la data publicării articolului în cauză, preţul titlului IMP era de 0,0621 lei/acţiune, dramatic sub valoarea contabilă de 0,1 lei/acţiune, pentru ca în şedinţa de vineri, 17 octombrie, cotaţia să coboare la 0,0399 lei/acţiune. Cât despre performanţa individuală a companiilor, amintită în comunicat, aceasta este dată de valoarea dividendului. Or, până acum, Impact a preferat ca în locul dividendelor să acorde acţiuni gratuite şi preferenţiale, a căror valoare s-a evaporat în ultimul an. Este salutar faptul că Impact a ales să se finanţeze prin Bursă, însă văduvirea de orice recompensă a acţionarilor minoritari, precum şi faptul că banii au fost folosiţi în aşa măsură încât, după câţiva ani, societatea a ajuns să cerşească după ajutorul de stat, nu fac din prezenţa acesteia la cota BVB o poveste de succes.  Exprimarea că investitorii "nu dau o ceapă degerată" nu este cu nimic exagerată, având în vedere că aceştia aleg acum să marcheze pierderi de 10%, 25%, cei mai mulţi dintre ei de 50-70%, în timp ce unii nefericiţi au rămas cu doar a zecea parte din suma cu care au venit de-acasă.
Dacă este să ne referim la profitul net cu care se laudă conducerea Impact pe primul semestru, trebuie să aduc în discuţie felul în care a fost construit raportul financiar al companiei pe anul 2007. În ediţia din 11 septembrie a Curierului Naţional, în articolul "Cădere cu Impact la Bursă", am precizat că din profitul afişat, echivalent cu un PER de 3, doar 27,7 milioane lei era reprezentat de profitul din exploatare, adică din vânzarea proiectelor, compensat de pierderi financiare de 15,8 milioane lei reprezentate de diversele scadenţe la credite, în timp ce grosul de 309 milioane lei era dat de un profit fictiv rezultat din reevaluarea activelor imobiliare la preţurile din vârful bulei speculative. Este şi motivul pentru care investitorii nu au luat în considerare această raportare fantasmagorică, continuând vânzările agresive şi ducând preţul acţiunii de la 0,5 lei/acţiune la începutul anului, până la valorile nesemnificative din acest moment. Aşadar, activele în valoare de 460,17 milioane euro, prezentate în situaţia consolidată de la jumătatea anului, nu reprezintă o avuţie reală. Reevaluările fictive operate de compania DTZ pentru a veni în ajutorul developerului imobiliar vin în contradicţie cu semnalele de avertizare din pieţele financiare internaţionale. Acum, când ştim că turbulenţele de pe bursele mari sunt cauzate de evaporarea rapidă a banilor ireali, rezultaţi din astfel de evaluări complice, neprofesioniste şi iluzorii, demersul DTZ ne apare cu atât mai puţin credibil, iar activele Impact grosolan supraevaluate.
În final, precizez că nu am deţinut acţiuni Impact, nu intenţionez să cumpăr şi chiar nu am niciun interes să denigrez respectiva societate, asta dacă presupunem, naiv, că un trend descendent de asemenea amplitudine poate fi dat de articole de ziar. De la începutul anului şi până la primul meu material preţul acţiunii Impact a căzut cu 80% fără ca eu să fi scris un rând. Iar cotaţia de azi ar fi fost atinsă şi fără articolele mele. Am expus, pur şi simplu, realitatea aşa cum o percep şi las cititorii să judece corectitudinea afirmaţiilor mele. În ceea ce îi priveşte pe cei de la Impact, le recomand ca, dincolo de preocupările pentru cititorii Curierului Naţional, să fie mai atenţi cu propriii acţionari, inclusiv cu investitorul mare care alege să îşi lichideze atât de agresiv deţinerile. Asigurând managementul companiei că nu am nimic personal contra acesteia, le urez succes în activitate, le doresc să reuşească să obţină finanţări cât mai ieftine şi să îşi eficientizeze costurile, astfel încât să poată veni în întâmpinarea cererii solvabile fără a apela la ajutorul de stat.

• Currently 4.89/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5