Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

După câţiva ani de creşteri neîntrerupte pe piaţa imobiliară, în care nu am asistat la niciun parcurs corectiv cât de cât consistent, în ultimele luni s-au consemnat importante scăderi pe segmentul apartamentelor vechi, singurul cu o lichiditate oarecum relevantă. Chiar dacă reprezentanţii sectorului de profil acum se străduiesc să zugrăvească o situaţie mai puţin alarmantă, totuşi, faptul că, după un blocaj cvasigeneralizat la nivelul tranzacţiilor, vânzătorii sunt primii care cedează are conotaţii extrem de negative din perspectiva menţinerii trendului multianual ascendent. Contextul internaţional nefavorabil al pieţei de real estate, criza de lichidităţi pe plan mondial, înăsprirea condiţiilor de creditare de către BNR, o diminuare evidentă a optimismului legat de evoluţia macroeconomică a României, precum şi nesustenabilitatea fundamentală a palierelor de preţuri atinse în ultimii doi ani, ne dau serioase indicii că aventura imobiliară de pe meleagurile mioritice îşi încheie un ciclu dominat de un elan furibund, iluzii debordante şi o lăcomie fără margini.
Suntem deja avertizaţi că, în această exuberanţă care a cuprins deopotrivă mediul de afaceri şi populaţia mai puţin avizată, cotaţiile din real estate au fost împinse peste nivelurile în care acestea aveau justificări de ordin fundamental. Singura problemă care se pune este când această bulă speculativă se va sparge. Chiar dacă acum asistăm la un val de scăderi în imobiliarul românesc, nu avem deocamdată confirmarea întoarcerii de trend. Atât timp cât vânzătorii care dau tonul acestor deprecieri sunt mici particulari nu putem trage o concluzie. Desigur, cel mai probabil, cei care aleg să se descotorosească acum de locuinţele de care nu au nevoie iau decizia înţeleaptă livrându-le la nişte preţuri nesperate la începutul anilor 2000 şi pe care, cu certitudine, nu le vom mai revedea niciodată. Dar faptul că aceştia se grăbesc nu ne spune nimic despre momentul înţepării balonului.
În orice piaţă în bubble marii jucători sunt cei care dau tonul. Important este, în mod real, fluxul de capital al acestora,  care nu este direcţionat numai în vederea transferurilor propriu-zise, ci şi în întreţinerea unui aparat de propagandă care să creeze şi să menţină un entuziasm nejustificat şi aşteptări nerealiste. La un moment dat, când fondurile disponibile pentru escaladarea acestei spirale speculative se epuizează, intrările de bani se diminuează, acestea rămânând, aproape în exclusivitate, participanţilor la piaţă apăsaţi de conjunctură sau confuzionaţi de arsenalul psihologic utilizat în vederea umflării balonului. În acest răstimp, marii investitori îşi încep exitul, din sectorul respectiv producându-se ieşiri de bani în termeni reali. Chiar dacă sunt vânzători neţi, aceştia continuă să pompeze sume importante într-o singură direcţie: în vederea menţinerii unui bombardament informaţional care să determine apariţia a cât mai mulţi cumpărători naivi, dispuşi să plătească activele la preţurile inflamate. Astfel, bula este întreţinută şi dezvoltată artificial cu sprijinul "dumb money", aruncaţi în piaţă de rătăciţi, în timp ce ieşirile de capital ale marilor speculatori sunt foarte lente. Uneori, acest proces este înfiorător de greoi şi îndelungat.
În toamna anului trecut, fostul guvernator al Rezervei Federale Americane, Alan Greenspan, spunea că, în cei peste 50 de ani de activitate ai săi pe pieţele financiare, şi după ce a văzut câteva zeci de astfel de bule speculative, a realizat pe deplin faptul că niciun bubble nu se sparge până în momentul în care nu şi-a epuizat consecinţele, nu a fost împins spre cele mai aberante culmi şi nu a prins toţi participanţii eligibili, iar o întoarcere de trend nu se produce până în momentul în care cei care au iniţiat balonul nu determină această evoluţie. Într-adevăr, pe pieţele valutare, când o monedă de carry trade este mişcată către o supraevaluare extraordinară, fondurile speculative nu se tem că acest parcurs ar putea fi ameninţat de exportatori, importatori sau investitorii strategici. Aceştia vor fi nevoiţi să tranzacţioneze, pentru luni bune, pe palierele de preţ date de fonduri. Un revers pe respectiva pereche valutară va surveni doar atunci când marii investitori de pe pieţele financiare vor da acest semnal, urmând să fie copiaţi de celelalte instituţii de profil. La fel şi pe pieţele de mărfuri (să spunem petrol, aluminiu sau cupru), tot fondurile speculative sunt cele care dau tonul trendurilor, anticipând unele date fundamentale, iar acestea nu îşi fac probleme legate de cantitatea poziţiilor în piaţă ale vânzătorilor de materii prime şi ale companiilor din industriile prelucrătoare, aceştia fiind prizonierii conjuncturilor financiare. "It's something we have to live with" ("Este ceva cu care a trebuit să ne obişnuim"), îmi spunea acum mai puţin de un an, oarecum resemnat, reprezentantul unui mare holding producător de materiale de construcţii care se aprovizionează de la Bursa de Neferoase din Londra (London Metal Exchange), extrem de supusă volatilităţii imprimate de speculatori.
Reîntorcându-ne la piaţa imobiliară din România, nici aici nu vom putea vorbi de o întoarcere de trend până când iniţiatorii acestui uriaş bubble nu vor decide că este timpul să şi lichideze ceva mai agresiv poziţiile. Dacă actualele scăderi generate de vânzările micilor proprietari nu pot decât să îi îngrijoreze, atunci când primii mari investitori vor da semnalul că şi-au pierdut răbdarea va urma şi panica. Bula speculativă se va dezumfla accelerat în momentul în care şmecherii se vor speria de şmecheri. Atunci vor abandona siguranţa afişată până în prezent şi vor încerca să vândă cât mai repede pentru ca alţii să nu le-o ia înainte. Şi cum piaţa nu este foarte lichidă, coborârea succesivă a palierelor de preţ va fi necesară. Să nu ne aşteptăm neapărat la nişte căderi de proporţii în timp scurt. Baloanele în real estate, arată istoria, nu explodează, ci se dezumflă încetul cu încetul. După atingerea fiecărui nivel inferior, vânzătorii îşi vor lua un răgaz pentru a aştepta epuizarea cererii solvabile din acel orizont de timp. Oricât de sus ar fi ajuns acest bubble creat în sectorul rezidenţial, nu trebuie să alunece cu 50% în doar câteva luni. Avem, în definitiv, înaintea noastră câţiva ani buni în care să scădem. Spre exemplu, piaţa de profil din Japonia nu s-a oprit nici acum din coborârea care a început în 1986. Cu toate acestea, pentru cine nu ştie, în pieţele financiare, marcările de profit şi de pierderi sunt mult mai violente, astfel încât, în general, orice recul este mai accentuat decât creşterile, ceea ce este firesc întrucât deciziile de cumpărare se iau în etape, după analize de oportunitate prealabile, după tatonări şi proiecţii. Nu la fel se procedează în cazul vânzărilor, care pot fi destul de agresive. Fondurile speculative, aflate în perioadele tulburi în căutare de lichidităţi, nu ezită să lase din preţ pentru a-şi realiza cât mai rapid exitul. Dacă în cazul achiziţiilor calculul privind condiţiile pieţei şi riscurile aferente sau încercarea de a stabili o curbă de randament realistă presupune o aşteptare ceva mai mare, o procedură etapizată, în cazul lichidărilor de deţineri este ceva mai simplu. Dacă viitorul este incert, investitorii calculează rece: +100%, +50%, +20%, -10%, -15%. Şi decizia vine uşor: "Marchez. Nu ştiu ce se va întâmpla pe această piaţă, este puţin probabil să mai aducă noi câştiguri pe termen scurt, deci concretizarea profitului sau oprirea pierderii este de preferat." Fondurile, până la urmă, lucrează cu lichidităţi şi, orice active ar deţine sau ce afaceri ar derula, acestea sunt cuantificate, până la urmă, tot în bani.
Şi pe piaţa imobiliară din România vom asista la un astfel de moment, când capitalul speculativ va decide abandonarea poziţiilor lăsându-i pe români să descopere cât de nerealiste erau iluziile de care ne-am agăţat. Atunci fiecare investitor va fi preocupat să îşi lichideze cât mai repede portofoliul, pentru ca alţii să nu îi fure cumpărătorii şi să iasă înaintea lui din piaţă. Şi, ştiind că acest lucru îl va face cel mai uşor lăsând din preţ, fără îndoială că va proceda astfel, contribuind la dezumflarea mai accelerată a bulei.
Cum vom recunoşte acel moment? În primul rând va fi o avalanşă de discounturi şi oferte promoţionale ale developerilor, însoţită de o reclamă stridentă şi de o atitudine binevoitoare în negocieri. Apoi ne vom confrunta cu o serie de comparaţii. Fiecare va încerca să îşi vândă marfa sa contrapunând-o celei promovate de competitori. De exemplu, aşa cum se întâmplă acum, când ni se spune că apartamentele vechi nu valorează mare lucru, pe când cele din noile ansambluri sunt grozave. Atunci când şmecherii din imobiliare vor spune că preţurile au scăzut momentan şi că este timpul să cumpărăm pentru că aşa oferte nu vom mai regăsi, iarăşi va fi un semnal al spargerii balonului. Şi nu mai este mult până când aceste fenomene, deja prezente marginal, vor căpăta proporţii uluitoare în vederea confuzionării celor care îşi doresc o locuinţă. Noi trebuie să fim atenţi întrucât contextul internaţional, presiunea scadenţelor la credite ale developerilor, majorarea costurilor unui împrumut şi epuizarea bazinului de cumpărători  ne avertizează că inversarea trendului ascendent multianual în imobiliarul românesc e iminentă.

• Currently 4.58/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5