Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Surzi şi orbi. Cam aşa sunt reprezentanţii sectorului de real estate din România. Se compensează însă cu faptul că sunt guralivi. Şi ne spun vrute şi nevrute, numai realitatea nu. Aceasta este atent ocolită, iar faptul că bula speculativă imobiliară escaladată la nivel mondial a generat o criză financiară de proporţii care va afecta întreaga economie globală este trecut cu grijă sub tăcere. În plină derivă imobiliară, când statul american s-a dovedit, iată, a fi singurul investitor dispus să preia portofoliul de credite ipotecare în valoare de 5 trilioane USD al companiilor de leasing imobiliar Fannie Mae şi Freddie Mac, perceput pe drept cuvânt de orice manager de fond ca un balast aducător de pierderi, la noi populaţia, şi aşa supraîndatorată, primeşte noi şi noi invitaţii de a contracta împrumuturi în vederea achiziţiilor de locuinţe. Şi asta în condiţiile în care, raportate la venituri, preţurile din piaţa rezidenţială autohtonă sunt mult mai inflamate decât cele practicate în ultimii ani în SUA şi care au declanşat haosul pe care lumea financiară îl gestionează tot mai greu.
Adevărul este că actualele paliere de preţuri din real estate au fost atinse în baza unui flux de capital speculativ destul de scăzut, pe lichiditate infimă, acompaniat de utilizarea unui set de argumentaţii strict de natură psihologică specific fenomenului de bubble. Retorica în virtutea căreia cotaţiile au urcat de aproximativ 10 ori în cinci ani a fost împrumutată din Occident, dar acum, când vedem că aceasta era nefondată, iar balonul speculativ se sparge pe pieţele mature, încercăm să escamotăm realitatea cu iluzia că România ar putea fi atipică. De fapt, nu este. Aşa cum acest bubble s-a propagat de la centru spre periferie, la fel se va întâmpla şi în cazul spargerii sale. Prelungirea aşteptării nu va face decât să imprime o violenţă şi mai accentuată următoarei tendinţe descendente.
Negarea este întrucâtva normală, pentru că are la bază utilizarea paradigmelor valabile în ultimii ani. Că acestea şi-au pierdut valabilitatea în noul climat financiar nu poate fi un lucru evident pentru "bubble buyers" (cumpărătorii din zona de bubble). Aceştia vor continua să se amăgească repetând argumentele care i-au determinat să cumpere. La fel fac şi şmecherii din imobiliare, deloc încântaţi de perspectiva întoarcerii pieţei. Numai că pseudoargumentele pe care le folosesc nu au nicio legătură cu realitatea, după cum nu o au nici preţurile pretinse acum de vânzători. Ele au ajuns aici doar conjunctural, prin aportul substanţial al "dumb money" - "bani(i) proşti(lor)".
Într-adevăr, cam acesta a fost comportamentul ultimilor veniţi pe piaţa imobiliară. Motivaţiile acestora sunt foarte subţiri. Cea mai întâlnită este aceea că preţurile vor continua să crească, de fapt motorul psihologic al oricărei pieţe în bubble. Restul argumentelor stau la fel de prost la capitolul logică şi încă şi mai rău în ceea ce priveşte cifrele. De exemplu, când ţi se răspunde că nu are rost să arunci banii pe chirie, când poţi să iei o casă a ta. Nimeni din cei care aduc în discuţie acest aspect - valabil în 2003, dar depăşit în momentul de faţă - nu ia în calcul că banii aceia nu sunt "aruncaţi", ci folosiţi pentru a acoperi una din funcţiile de bază şi, cu siguranţă, niciunul dintre ei nu a făcut un calcul al indicatorului "net present value" (NPV), care a ajuns acum la 1/7 sau chiar 1/10 în favoarea chiriilor, evidenţiind că de fapt banii contractaţi pentru un credit ipotecar sunt cei risipiţi. Ce să mai spunem de argumentaţia creşterii veniturilor în condiţiile în care aceasta a fost de două ori sub cea a scumpirilor din real estate sau de cele ale alinierii preţurilor cu cele din UE, atunci când salariile, infrastructura şi calitatea vieţii din ţările dezvoltate ale Uniunii nu suportă comparaţie cu cea din România. Rămâne apoi registrul exclusiv de natură psihologică sintetizat în enunţuri de genul: "Trebuie să stau la casa mea", "nu vreau să fiu la cheremul proprietarului", "nu pot sta la părinţi întreaga viaţă", "odată şi odată tot va trebui să mă mut la casa mea", "nu mai suport să mă cert cu soacra", "toată lumea ia credite ipotecare", "până la urmă tot mă descurc să plătesc", "după ce achit împrumutul măcar rămân cu ceva", "imobiliarele sunt cea mai bună investiţie", "cel puţin cumpăr ceva palpabil". Toate explicaţiile de mai sus fac abstracţie de preţul practicat pe piaţă şi reflectă un comportament neglijent din punct de vedere financiar, specific "dumb money".
Dacă recapitulăm, deci, principalele motivaţii pe care le-au avut atât speculatorii, cât şi cumpărătorii finali în ultimii doi ani, vom realiza pe deplin că escaladarea preţurilor din rezidenţialul românesc până la niveluri aberante s-a făcut tocmai având la bază comportamentul iresponsabil şi haotic al "dumb money". Şi să nu ne gândim doar la persoanele mai puţin avizate. În definitiv, nu toţi şmecherii din imobiliare au fost chiar atât de şmecheri. Mulţi dintre aceştia au crezut cu tărie în sustenabilitatea cotaţiilor inflamate din imobiliare. Foarte mulţi dintre managerii, analiştii şi directorii de departamente ai companiilor din real estate, care abia depăşesc 30 de ani şi nu au trăit pe pielea lor o criză, pur şi simplu nu au avut imaginaţia şi nici pregătirea profesională de a întrezări o evoluţie a pieţei şi în afara paradigmei ultimilor ani. Prin urmare, au continuat să reinvestească profiturile substanţiale contribuind la umflarea accelerată a bulei. O conduită clasică pentru "dumb money".
După ce în ultimii ani au avansat o serie de pseudostudii care să ne convingă asupra oportunităţilor pieţei imobiliare autohtone, acum companiile din real estate încearcă să coafeze primele semnale ale declanşării crizei. De curând, Colliers International a lansat un indice care se vrea ştiinţific pentru măsurarea pieţei imobiliare din Bucureşti. Lăsând la o parte faptul că acesta urmăreşte exclusiv preţurile la strigare, ca şi cum tranzacţiile nu ar presupune o negociere prealabilă, el este alcătuit pe o bază îndoielnică, fapt care îl face irelevant pentru cine încearcă să monitorizeze această piaţă în vederea conturării unei imagini macroeconomice de ansamblu. Şi asta întrucât indicele respectiv şi indicii secundari calculaţi adiacent sunt exprimaţi într-un preţ pe metrul pătrat. O astfel de evaluare nu este edificatoare decât din perspectiva constructorului şi a developerului care îşi pot optimiza costurile investiţiei şi îşi pot stabili un randament în concordanţă cu acest preţ pe metrul pătrat. Consumatorul final, însă, nu este interesat decât de suma pe care trebuie să o achite. Doar aceasta poate fi raportată la venitul său şi în funcţie de care poate aprecia oportunitatea sau viabilitatea în timp a unei eventuale achiziţii. Este şi motivul pentru care aceşti indici pe pieţele mature sunt calculaţi având ca bază de raportare preţul mediu al locuinţelor şi nicidecum o valoare exprimată în metri pătraţi. Aceasta din urmă are o fluctuaţie mai mare în primul rând ca urmare a costurilor radical diferite pe diversele regimuri de înălţime şi nu prezintă nicio corelare cu venitul mediu, singurul care poate influenţa în mod fundamental şi sustenabil piaţa. Rezerva Federală Americană îşi întocmeşte prognozele având drept reper preţul mediu al locuinţelor, iar acest indicator stă şi la baza indicelui Philadelphia Housing Index, tranzacţionat în regim bursier pe o lichiditate destul de bună. În aceste condiţii, utilizarea sa conferă acurateţe prognozelor macroeconomice care pot determina mai precis concordanţa sau dezechilibrele dintre preţurile practicate pe piaţa imobiliară şi potenţialul real de dezvoltare al economiei.
Metodologia de calcul aleasă de filiala locală a Colliers International trădează opacitatea reprezentanţilor sectorului faţă de realităţile mediului de afaceri cu care vine în contact şi faţă de clientela potenţială pe care a îndepărtat-o sistematic prin preţuri prohibitive şi practici lipsite de transparenţă. Raportându-se la un calcul al preţului pe metrul pătrat, care poate fi mistificat după bunul plac al promoterilor prin includerea în suprafaţa totală a dependinţelor sau a grosimii pereţilor, şmecherii din imobiliare practic s-au dat de gol: judecă exclusiv din propria perspectivă, doar în funcţie de randamentele aşteptate şi nicidecum nu sunt interesaţi de solvabilitatea pe termen lung a clienţilor sau de capacitatea efectivă a economiei de a veni în întâmpinarea acestor expectaţii. Şi cum "dumb money" s-au cam epuizat, realităţile dure ale pieţei îi vor pedepsi pentru ignoranţă. Şi toată siguranţa afişată în anii de creşteri va fi înlocuită de o derută generalizată în tot sectorul de real estate. Ne vom întreba atunci: cum de a fost posibilă atâta prostie pe metrul pătrat?

• Currently 4.52/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5