Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

În perioada 1618-1648 Europa a fost răvăşită de ceea ce s-a numit ulterior "Războiul de 30 de ani". Nu a fost vorba, desigur, despre un război, ci de un şir de conflicte care a început cu revolta protestanţilor din Boemia contra împăratului de Habsburg (1618-1620). Imperiul se va afla în următorii ani în stare de beligeranţă cu Danemarca (1625-1629), Suedia (1630-1635) şi Franţa (1636-1648). Ce a reţinut finalmente istoria a fost un război de 30 de ani între catolici şi protestanţi pentru reaşezarea echilibrului de putere în Europa Continentală. La fel şi în cazul "războiului" achitării unei case, într-o perioadă de 30 de ani necesară rambursării creditului sunt mai multe etape: cea fără copii, cu mai puţine griji şi prioritate acordată evoluţiei profesionale, cea în care copiii sunt mici, care îşi are problemele ei şi, în sfârşit, o ultimă etapă, în care familiile încearcă să împingă noua generaţie către primii paşi pe cont propriu. Desigur, fiecare caz cu specificul său, cu atât mai mult cu cât, în 30 de ani, se alternează mai multe cicluri economice, în medie parcurgându-se 2-3 perioade de recesiune mai severă.
Acum deja, în ţările dezvoltate, după ce excesele de pe piaţa imobiliară au împins lumea finanţelor într-o zonă foarte periculoasă, sunt tot mai mulţi economişti care se întreabă dacă această paradigmă a achiziţiilor de locuinţe cu preţul muncii câtorva zeci de ani este într-adevăr viabilă. Aspectul merită adus în discuţie în condiţiile în care, oricât de mult s-ar fi scumpit materialele de construcţie la nivel mondial, i-am văzut prea des începând cu 2000 pe investitorii din real estate lăudându-se cu yield-uri (randamente) de două şi trei cifre. La această scumpire nejustificată a imobilelor generată de intrările speculative de capital, se adaugă şi efectul de levier al dobânzilor bancare ce a transformat o parte importantă din clasa de mijloc a statelor industrializate într-o pătură de sclavi condamnată să muncească o viaţă întreagă pentru rambursarea unui împrumut ipotecar. Rămâne de văzut în ce măsură dezamăgirea investitorilor care şi-au îngropat banii în real estate, prudenţialitatea din viitor a instituţiilor de credit, confruntate în prezent cu pierderi uriaşe pe segmentul împrumuturilor ipotecare, şi coşmarul intrării în incapacitate de plată al cumpărătorilor va mai lăsa loc pentru o relansare spectaculoasă a pieţei imobiliare. Peter Schiff, preşedintele fondului american de investiţii East Pacific Capital Inc., unul dintre cei care au preconizat corect prăbuşirea sectorului rezidenţial din SUA, a lansat recent un nou avertisment conform căruia piaţa de real estate de peste Ocean se află încă departe de bottom. Potrivit acestuia, scăderea preţurilor locuinţelor nu se va opri în următorii ani, situaţia urmând să se agraveze în aşa mare măsură încât, la nivel psihologic, în viitor, proprietăţile imobiliare vor înceta să mai fie privite drept investiţii, iar capitalul speculativ nu va mai lua în calcul o reintrare pe astfel de categorii de active. În opinia lui Schiff, în deceniul care vine, suprataxarea proprietăţii şi costurile de întreţinere ale imobilelor vor determina o îndepărtare inclusiv a clienţilor finali de ideea de a deţine o casă sau un apartament. Acest lucru, mai spune şeful Euro Pacific Capital, va fi perceput drept o excentricitate, după cum este socotită acum, spre exemplu, posesia unui yacht. Aşa cum ştii că a avea un yacht este costisitor din punctul de vedere al cheltuielilor şi că ar fi mult mai economic şi mai comod să închiriezi unul în fiecare locaţie în care ajungi, dar cu toate astea preferi să îţi cumperi unul personal, exact aşa va fi şi în cazul imobiliarelor.
Departe de a fi nişte afirmaţii exagerate debitate de managerul unui "bear fund", susţinerile lui Schiff au într-adevăr sens, dacă ne gândim la timpul uriaş necesar pentru achitarea unei locuinţe, echivalent cu peste jumătate din perioada activă a doi oameni (în SUA plata ipotecii devine imposibilă dacă unul din cei doi soţi îşi pierde slujba). În condiţiile în care avem exemplul nefast al milioanelor de familii de americani rămase nesolvabile, numărul celor care se vor aventura la contractarea unui credit rambursabil în 30 de ani, expunându-se astfel unor efecte perverse rezultate din ciclurile economice negative, va deveni probabil insignifiant. Atunci, sectorul de real estate va trebui să se ajusteze dramatic pentru a se adapta realităţilor unei pieţe care să funcţioneze numai cu bani reali şi nu cu cei scoşi din pălărie, în mod artificial, de bănci.
Poate că lucrurile aduse în discuţie în aceste rânduri par aberante pentru cei care încă speră la randamente importante pentru proprietăţile imobiliare deţinute într-o Românie care, deocamdată, nu a fost prinsă în vârtejul aiuritor al crizei financiare generate de creditarea mincinoasă a unui balon de săpun fără precedent. Experienţa ne arată, însă, că percepţiile şi abordarea psihologică se schimbă dramatic după evoluţia de câţiva ani a unui trend descendent de amploare. Şi, aşa cum nu suntem dispuşi, în prezent, să muncim o lună de zile pentru banii cu care cumpărăm o periuţă de dinţi pe care o putem folosi o lună, aşa cum nu suntem dispuşi să dăm banii munciţi în cinci ani pentru a cumpăra o maşină pe care o putem utiliza cinci ani, tot aşa, date fiind exemplele recente din SUA şi cele care vor urma, nu vom mai fi dispuşi nici să aruncăm cu banii munciţi o viaţă pentru o locuinţă în care, e adevărat,  am putea trăi o viaţă. Şi asta pentru că ideea de a rămâne cu respectiva casă la finalul rambursării creditului ar putea să nu mai conteze într-atât în viitor. Capitalul speculativ s-ar putea să îşi schimbe total percepţia asupra sectorului de real estate, iar activele de această natură să nu mai fie nicicând privite drept o investiţie. Observaţi că, deja, săptămâna trecută, Banca Lehmann Brothers a declarat că doreşte să scoată la vânzare portofoliul său de imobile şi obligaţiuni ipotecare în valoare de 40 miliarde USD, pe care îl percepe drept un balast aducător de noi pierderi. Cât va mai preţui atunci, în condiţii de lichiditate minimă, o astfel de proprietate rezidenţială? Exact cât valoarea sa de întrebuinţare. Costul pentru achiziţionarea unei case nu ar mai trebui, în acele circumstanţe, să se îndepărteze de venitul mediu pe câţiva ani, iar problematica ridicată de cheltuielile propriu-zise de construcţie se va regla printr-un parcurs progresiv de amortizare corelat în timp cu nivelul de utilizare al respectivului imobil.
Acum, după ce o sumedenie de companii de leasing imobiliar au dat faliment, după ce băncile s-au văzut în faţa unor pierderi de sute de miliarde de dolari, iar milioane de mici proprietari au realizat pe deplin că se angajaseră la credite pe care veniturile lor nu le puteau susţine, a venit momentul unei reaşezări. Aşa cum războiul de 30 de ani din secolul al XVII-lea s-a încheiat în 1648 prin pacea de la Westfalia, la fel trebuie abandonată şi această paradigmă a luptei de o viaţă (de fapt de două vieţi) pentru achitarea unui împrumut ipotecar. În definitiv, dacă eficienţa muncii poate crea un surplus, poate că acesta ar trebui să se regăsească într-o diversificare a cheltuielilor lucrătorilor sau într-o rată mai ridicată a economisirii şi nu să fie direcţionat imediat către umflarea portofoliilor de credite ale băncilor sau sporirea randamentelor speculatorilor. Fundamentele îndoielnice ale acestui model şi-au dovedit deja şubrezimea pe pieţele mature, unde a fost determinat un haos financiar de proporţii cu efecte devastatoare asupra mai multor sectoare economice. Unda de şoc va veni neîntârziat şi în România, alungând iluziile care ne-au amăgit în ultimii ani.

• Currently 4.69/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5