Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Este confirmat. Pe piaţa imobiliară asistăm la primele scăderi. Atenţie! Acest lucru nu înseamnă deocamdată că se sparge balonul. Pentru un moment, vânzătorii care şi-au pierdut răbdarea sunt doar micii proprietari. Intrarea în trend descendent a preţurilor din real estate va fi validată abia în măsura în care investitorii mari vor decide că este timpul să îşi lichideze poziţiile ceva mai agresiv. Atunci vom asista la deprecieri consistente traduse printr-o avalanşă de discount-uri. Presiunea scadenţelor la credite pentru marii developeri şi fondurile cu deţineri speculative reprezintă o realitate, astfel încât etapa despre care vorbeam nu poate fi departe. Un lucru este clar: una dintre condiţiile spargerii bulei, şi anume epuizarea bazinului cumpărătorilor pe aceste paliere de preţuri, este deja îndeplinită.
Remarcăm că, odată cu primul val de scăderi, tot mai mulţi analişti care în timpul escaladării acestui uriaş bubble tăceau mâlc, acum găsesc explicaţii post-factum. Fenomene negate cu înverşunare în ultimii doi ani sunt prezentate, în momentul de faţă, drept evidenţe. Dacă lucrurile stăteau aşa, de ce au fost ignorate? Mai avem un prilej de confirmare a faptului că perioadele de optimism maxim corespund punctului de întoarcere a pieţei. Şi asta pentru simplul motiv că lăcomia şi argumentele exclusiv de natură psihologică nu pot ţine loc bazelor fundamentale economice sau fluxului real al banilor. Speranţa că valoarea de tranzacţionare inflamată a imobilelor va fi menţinută artificial prin intermediul creditării mincinoase şi nesustenabile dispare pe zi ce trece. Astfel, configurarea unui trend descendent multianual de amploare devine din ce în ce mai probabilă. Preţurile din real estate erau şi sunt cu totul exagerate, aşa încât este foarte mult loc de cădere.
O perioadă lungă de scăderi pe piaţa imobiliară se prefigurează din ce în ce mai clar şi tot mai mulţi observatori ai fenomenului economic sunt dispuşi să admită acest lucru. Numai că acum apar unele întrebări de bun simţ: De ce nu a vorbit nimeni despre asta în anii din urmă? De ce autorităţile statului s-au abţinut de la orice comentarii în această privinţă? Care sunt motivele pentru care sistemul bancar a ales să fie complice la umflarea balonului? Cum se face că presa centrală, locală şi de business a acordat credit total pompelor incredibile ale reprezentanţilor sectorului de real estate? De ce agenţiile de rating şi consultanţii financiari întocmeau rapoarte favorabile investiţiilor în imobiliarul românesc inclusiv în lunile care au urmat izbucnirii crizei subprime din SUA care deja avertizase asupra consecinţelor unui astfel de bubble? Sunt întrebări la care nu primim răspunsuri, iar ziariştii acceptă cu naivitate că preţurile au crescut haotic şi prea puţini au fost cei capabili să îşi dea seama că ar putea apărea o turnură importantă. Acestea ar fi nişte explicaţii valabile dacă ne-am fi născut ieri. Realitatea este cu totul alta: a fost o bulă speculativă de proporţii dezvoltată în mod conştient şi întreţinută foarte bine din punct de vedere psihologic de şmecherii din imobiliare, acompaniaţi de capitalul bancar, principalii beneficiari ai acestui fenomen.
Pentru cine are dubii că lucrurile stau astfel, voi prezenta câteva dintre marotele arsenalului psihologic ce a stat la baza inflamării pieţei de real estate şi vom vedea că acesta a fost împrumutat de reprezentanţii locali ai sectorului de la omologii lor din ţările dezvoltate. Este vorba despre un set de argumente exclusiv de ordin retoric ce a funcţionat foarte bine în momentul în care datele fundamentale nu mai corespundeau deloc realităţii unei pieţe în bubble. Şi, pentru că nimic nu e nou sub soare, voi prezenta sintagmele respective în varianta lor originală în limba engleză, aşa cum au fost sintetizate de analiştii pieţei americane. Chiar dacă în România le-am găsit în formule variate utilizate de şmecherii din imobiliare, le vom recunoaşte cu uşurinţă ca avându-şi originea în acest registru verificat cu succes în perioada escaladării bulei rezidenţiale din SUA.

"Real Estate Prices Only Goes Up" - "Preţurile din imobiliare nu pot merge decât în sus"

Acesta este argumentul primordial care a stat la baza accelerării balonului atât în America, dar şi pe pieţe mai puţin mature precum România. Ne amintim că şi la noi convingerea că preţurile nu pot scădea era foarte adânc înrădăcinată. Chiar dacă am asistat la noi şi noi maxime, prea puţini îşi puneau problema că va veni şi o corecţie. Ideea că trebuie să atingem nivelurile din ţările dezvoltate după integrarea în UE a fost bine inoculată în mintea tuturor, astfel încât oricât de sus ajungeau preţurile, nimeni nu îşi punea problema că ar putea ajunge din nou la paliere suportabile, care să coincidă cu potenţialul efectiv al economiei locale. De fapt, această marotă s-a dovedit a fi întru totul greşită, ea nefiind confirmată ulterior. Dimpotrivă, ea a produs consecinţe deosebite întrucât a înfrânat lăcomia. În pieţele financiare acesteia i se interpune frica, care restrânge numărul celor dispuşi să cumpere la orice preţuri. Credinţa că preţurile nu pot coborî în real estate, deci inducerea ideii că riscul este oricum limitat, i-a invitat să intre în piaţă, cu scop speculativ, pe toţi cei care, dominaţi de lăcomie, au vrut să nu piardă trenul creşterilor din imobiliare. Sintagma amintită a reprimat orice formă de frică şi a încurajat umflarea balonului.

"Buy Now or Be Priced out Forever!" - "Cumpără acum sau nu îţi vei mai putea permite niciodată!"

Atunci când ţi se spune că preţurile nu vor scădea niciodată, dar le vezi urcând agresiv, desigur că eşti tentat să cumperi. În mod normal, atunci când valoarea caselor depăşeşte veniturile, oamenii ar trebui să îşi pună problema că este un bubble. Întreţinerea unui climat printr-un arsenal psihologic sofisticat, dimpotivă, îi face pe aceştia să se gândească la faptul că dacă abia atunci îşi pot permite să achiziţioneze o locuinţă, cu atât mai puţin vor reuşi atunci când preţurile vor creşte şi mai mult. Aceasta este o motivaţie suplimentară pentru a cumpăra mai repede, ceea ce duce la o şi mai mare accelerare a pantei ascendente. Convingerea că mediul macroeconomic se va schimba în bine nu este esenţială, dar încurajează această percepţie generală optimistă cu privire la sectorul de real estate.

"They Aren't Making Any More Land" - "Nu mai există spaţiu disponibil"

Această explicaţie este acordată în primul rând în cazul terenurilor, dar şi al locuinţelor din zonele aglomerate. A apărut pentru prima dată în timpul bulei imobiliare din Japonia de la începutul anilor '80, când se invoca teritoriul limitat al arhipelagului nipon contrapus unei creşteri demografice preconizate. Şi pe aici ne-au spus şmecherii din imobiliar că sunt terenuri puţine şi că în marile centre urbane se produce o concentrare a populaţiei, iar oferta este foarte mică. În realitate, nu lipsa de ofertă este problema, ci doar faptul că respectiva situaţie permite o escaladare mai rapidă a balonului. De fapt, oricât de atractivă ar fi zona, preţurile nu pot urca prea mult pentru că, mai devreme sau mai târziu, comunitatea de business din zona respectivă va intra în conflict cu tendinţa speculativă. Ori vor plăti mai mult salariaţilor pentru ca aceştia să poată achita ipotecile şi atunci afacerile vor avea de suferit, ori companiile se vor reloca determinând o lipsă a banilor care să susţină nivelurile ridicate din real estate.

"Everyone Wants to Live Here" - "Toată lumea doreşte să locuiască aici"

Argumentul s-a folosit în special în zonele de coastă din America, acestea fiind primele care au intrat în bubble. În realitate, motivaţia este falsă, întrucât toţi îşi doreau să trăiască în respectivele locuri şi înainte de escaladarea speculativă a preţurilor. De fapt, este tot un apel de ordin emoţional, subsecvent ameninţării că preţurile vor continua să se majoreze la nesfârşit. Motivaţia reală a cumpărătorilor este şi în acest caz frica de a nu creşte şi mai mult preţurile, nicidecum aceea a poziţionării deosebite.

"Prices Are Supported by Fundamentals" - "Preţurile sunt susţinute de datele fundamentale"

Este o formulă care se bazează pe ignoranţa majorităţii în condiţiile în care datele fundamentale de fapt nu mai pot justifica noi majorări ale preţurilor. De exemplu, raportul dintre chirii şi valoarea de tranzacţionare a locuinţelor nu mai are nicio logică într-o piaţă în bubble, după cum nici veniturile nu mai pot susţine pe termen lung menţinerea sectorului pe aceleaşi paliere. În general, atunci când baza argumentelor se epuizează, agenţii şi analiştii din real estate încearcă să demonstreze că ratele ipotecilor sunt la niveluri rezonabile şi că evoluţiile macroeconomice pozitive din viitor vor permite achitarea lor. Întocmirea unor studii complicate şi utilizarea unui jargon profesional sofisticat induc ideea că situarea pieţei pe acele niveluri este normală şi că are la bază date fundamentale solide. În realitate, este vorba tot despre încercări de a disemina confuzia în rândul persoanelor mai puţin avizate, astfel încât acestea să fie încurajate să achiziţioneze locuinţe chiar şi la preţuri inflamate.

"This Is Different This Time" - "De data asta e altceva!"

Aceasta este explicaţia oferită celor care aduc în discuţie problematica existenţei unei pieţe în bubble. Orice comparaţie cu alte bule speculative este respinsă categoric, folosindu-se argumente care ţin exclusiv de specificitatea sectorului. Este astfel ignorată cu bună ştiinţă natura strict financiară a escaladării respectivului balon, centrul de greutate fiind deplasat spre elemente care ţin numai de domeniul în cauză. Invocarea faptului că proprietăţile imobiliare reprezintă bunuri tangibile, nealterabile, nesupuse unor fluctuaţii conjuncturale a funcţionat foarte bine în America, unde dezamăgirea provocată de piaţa acţiunilor era foarte mare la începutul anilor 2000. Astfel, s-a reuşit inocularea ideii că imobiliarele reprezintă cea mai bună investiţie. Şmecherii sectorului autohton de real estate au preluat această formulă de succes şi au aplicat-o într-o piaţă mult mai puţin avizată decât cea americană în ceea ce priveşte apariţia fenomenului de bubble. Istoria a arătat, începând cu anii 2005-2006 în SUA, şi o va demonstra cât de curând şi în România, că nu a fost nimic diferit. Marea bulă imobiliară nu s-a distins decât prin amplitudinea sa, prin atragerea unor categorii largi de populaţie şi prin afectarea întregului sistem financiar global. În rest, s-a dovedit, nu a fost vorba despre ceva distinct. Recapitulând aşadar marotele utilizate în umflarea balonului imobiliar, ne dăm seama că escaladarea preţurilor diverselor categorii de proprietăţi nu a fost deloc întâmplătoare, aşa cum unii încearcă să acrediteze acum. Dimpotrivă, s-a recurs la un bagaj psihologic deja brevetat pe pieţele mature. Nu trebuie să excludem faptul că reprezentanţii sectorului de real estate de la noi, cei mai mulţi cu o pregătire profesională îndoielnică, au preluat papagaliceşte aceste formule pe care le-au repetat la nesfârşit până la însuşirea lor de către media şi majoritatea populaţiei. Dar liniile directoare ale escaladării acestui bubble au fost trasate, fără îndoială, în mod voit de capitalul speculativ care a găsit aici oportunităţi deosebite de a obţine randamente foarte bune prin investiţii minime. Suntem aşadar avertizaţi că ne aflăm în faţa unei maşinării de propagandă care funcţionează destul de coerent, iar afirmaţiile potrivit cărora nimeni nu şi-a dat seama de nesustenabilitatea actualului palier de preţuri sunt cu totul deplasate. Reţinem, de asemenea, că toate pseudoexplicaţiile care ni se oferă au fost deja folosite în ţările dezvoltate în diversele etape ale evoluţiei balonului. Într-una dintre ediţiile viitoare voi prezenta setul de argumentaţii de care companiile de leasing imobiliar nord-americane s-au servit pentru a induce în eroare opinia publică în momentul în care spargerea bulei devenise iminentă.

• Currently 4.77/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5