Cumpara acum
Prima pagină:

PDF
Descarcă »


Anunturi Publicitare Online
Sondaj:

Care sunt soluţiile pentru eficientizarea sistemului sanitar?

Scăderea birocraţiei
Creşterea transparenţei
Construcţia de spitale noi
Modernizarea spitalelor vechi
Parteneriatul public privat

Comentarii (7) »
Sondaje vechi »

Contact:

Adresa:
Str. Cristian Popisteanu nr. 2-4
Sector 1, Bucuresti
Telefon/Fax:
021.527.19.13
0758.256.441
E-mail:
[email protected] national.ro

[email protected] national.ro




« Alte articole din categoria Opinii

Preţurile mari la imobiliare sunt încă trend(y)

Opinii - Adrian Panaite
(citeste alte articole de acelasi autor »)


Data adaugarii: 2008-04-16

Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Până acum vreo doi ani, toată lumea era de acord: piaţa imobiliară din România era în continuă creştere. Şi am avut o grămadă de explicaţii: subevaluarea activelor, perspectiva integrării în UE, fluxul investiţional, lansarea creditului ipotecar, creşterea potenţială a puterii de cumpărare a românilor. În 2007 au apărut şi scepticii. Cei mai mulţi dintre ei susţineau că piaţa va stagna. Doar puţini vorbeau de corecţii şi de existenţa unui bubble. Reprezentanţii pieţei de real estate au continuat să susţină, imperturbabili, că aceasta va creşte şi în perioada următoare. Nivelurile actuale de preţuri par nerealiste dacă le raportăm la venituri sau dacă facem comparaţie cu pieţele mature din Europa.
Să ne aventurăm, prin urmare, în aplicarea vechii teorii a lui Dow pe piaţa imobiliară românească. Această teorie, compusă din 6 principii de bază, a fost sintetizată de un colectiv de gazetari după moartea lui Charles Dow în 1902, pe baza articolelor publicate de acesta în Wall Street Journal. Dow observase că piaţa bursieră se dezvoltă în cicluri urmând diversele faze ale dezvoltării economice. El identifica, şi acesta este primul principiu al teoriei sale, trei mişcări ample: una ascendentă, una descendentă şi  mişcări de tip corectiv în trendul general. Din acest punct de vedere este evident că sectorul imobiliar din România se află, începând cu 2000, într-un trend ascendent puternic. Mai mult decât atât, acesta, practic, nu a cunoscut niciun parcurs corectiv. Este un semnal al forţei sale, dar şi al fragilităţii în cazul unei întoarceri.
Al doilea principiu al acestei teorii se referă la fazele unui trend. Potrivit lui Dow, fiecare trend cunoaşte trei etape. Trendul ascendent începe cu o primă fază de acumulare, când preţurile nu cresc foarte mult, iar investitorii sofisticaţi cumpără în linişte, profitând de ştirile negative din piaţă. Această fază România a traversat-o în anii 1999-2002, când şmecherii din imobiliare şi-au umflat portofoliile ştiind impactul pe care îl va avea integrarea României în UE asupra pieţei de profil. Atunci a fost o acumulare eficientă, preţul fiind mişcat foarte puţin. Conform tezei lui Dow, cea de-a doua fază a unui trend ascendent presupune o participare publică. E momentul în care retailul este invitat să cumpere, iar ştirile în baza cărora marii investitori au acumulat devin cunoscute tuturor. Preţurile încep să urce agresiv. Această fază a debutat la noi în 2003, când a fost introdus creditul ipotecar. Obţinând bani de la bănci, românii au început să achiziţioneze locuinţe, iar preţurile au crescut în ritm accelerat. Este momentul când se dă startul şi la creşterea pieţei terenurilor. Tot mai mulţi proprietari de gogoşerii şi de boutique-uri încep să îşi direcţioneze profiturile realizate din propriile afaceri în vederea achiziţionării de terenuri cu scop speculativ. Perspectiva aderării la UE a generat, practic, o frenezie a pieţei, astfel încât, începând cu 2006, am intrat în cea de-a treia fază a trendului. Cea a excesului. Dow a observat că, înainte de finalul unui trend, ritmul se accelerează, speculatorii antrenând această creştere prin manipularea cererii şi ofertei. Este perioada în care optimismul este la apogeu, în care lăcomia este stimulată la maximum, iar investitorii sofisticaţi îşi încep ieşirea. Pentru a şti în ce fază a trendului suntem este suficient să ne uităm peste ziare, unde se vorbeşte de randamente de 100% pe an, să vedem cum unităţile bancare deschise la fiecare colţ de stradă ne invită să contractăm un credit ipotecar şi să deschidem televizorul pentru a-i privi pe manelişti lăudându-se că investesc în imobiliare.
Întrebarea este doar cât va mai continua această etapă a excesului, pentru că este deja evident că o parcurgem.
Al treilea principiu al teoriei lui Dow face trimitere la teza pieţei eficiente, potrivit căreia preţul dintr-un anumit moment încorporează deja toate informaţiile disponibile. Dacă admitem acest principiu, toată creşterea pieţei de real estate din ultimii ani include deja ştirile pozitive legate de integrarea României în UE, de dezvoltarea creditării ipotecare şi de majorarea veniturilor clasei de mijloc. De acum încolo, un nou val de creşteri ar putea fi susţinut doar de alte ştiri pozitive surprinzătoare, după cum am putea asista şi la o perioadă de scăderi sau o corecţie a trendului general, ca rezultat al apariţiei unor ştiri neîncorporate în nivelurile actuale de preţuri cum ar fi deficitele externe îngrijorătoare, o ajustare a consumului prin intermediul cursului valutar sau o scumpire a creditelor.
La sfârşitul secolului al XIX-lea, în plin avânt al erei industriale, Charles Dow observase că diversele sectoare economice sunt strâns legate şi se dezvoltă împreună. Astfel, al patrulea principiu susţine că, dacă industria progresează, atunci şi transporturile ar urma să se dezvolte ca urmare a volumului sporit al livrărilor. Înaintea unei perioade de declin, însă, industriile încep să cunoască evoluţii divergente, evidenţiind importante anomalii. Din acest punct de vedere, ar exista unele semnale. O diminuare a sectorului construcţiilor în a doua parte a lui 2007 s-a contrapus insensibilităţii pieţei imobiliare la criza subprime, după cum şi industria de profil din SUA a intrat în declin la începutul anului 2006, cu câteva luni înainte ca piaţa imobiliară nord-americană să înregistreze un al doilea top. Ultima găselniţă a şmecherilor din imobiliare este aceea că preţul apartamentelor vechi ar urma să scadă, în timp ce preţul terenurilor şi cel al locuinţelor noi vor continua să crească. Departe de a fi o dovadă de maturizare, această divergenţă poate fi interpretată drept o slăbiciune. Este semnalul că în imobiliare sunt tot mai puţini bani, iar diversele categorii de proprietăţi deja se concurează între ele.
A cincea teză a teoriei lui Dow afirmă că mişcările de preţ acompaniate de volume importante la nivelul tranzacţiilor reprezintă o confirmare a credibilităţii acelei direcţii. Spre exemplu, creşterile importante ale preţurilor locuinţelor în anul 2003 s-au realizat prin încheierea unui număr record de contracte ca urmare a exploziei creditului ipotecar. Din acest punct de vedere, lichiditatea foarte scăzută din ultimele luni dă un semnal de avertisment cu privire la o posibilă inversare de trend. Practic, acest blocaj ne indică faptul că actualele niveluri de preţuri sunt socotite drept inacceptabile de către cumpărători. Vânzătorii, obişnuiţi cu ideea creşterilor fără sfârşit, refuză să cedeze. Până la urmă, ori unii, ori alţii, vor ceda. Turma se va mişca. Vânzătorii, aflaţi sub presiunea diverselor scadenţe la credite, sunt într-un uşor dezavantaj.
Totuşi, să nu ignorăm ultimul enunţ al teoriei lui Dow, şi anume acela că un trend nu s-a încheiat până când nu există dovezi certe în acest sens şi trendul contrar nu s-a iniţiat. Din acest punct de vedere, trebuie să spunem clar: suntem în trend ascendent. Cu siguranţă într-o zonă de bubble, dar suntem în trend ascendent. Putem fi de acord că preţurile nu au legătură cu realitatea economică românească, putem spune că piaţa e iraţională. Cu toate acestea, trendul încă stă în picioare. Ţinut cu disperare de pompele şmecherilor din imobiliare, el rezistă. Şi chiar ar putea continua. Chiar dacă pare incredibil, preţurile se mai pot duce în sus. După cum am putea asista şi la scăderi. Iar când acestea vor apărea, rămâne să vedem dacă vor reprezenta o simplă corecţie în trendul multianual sau intrare într-un trend descendent de amploare. Nici atunci, însă, nu ne vom putea da seama de schimbarea direcţiei. Realitatea e crudă: în domeniul imobiliar suntem la mâna şmecherilor. Şi, din păcate, nu le putem intui mişcările decât folosind unelte din epoca de piatră.

 
  • Currently 4.52/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
Noteaza articolul.

Nota curentă: 4.5 din 21 voturi

 



Comentarii

Curierul National nu este responsabilă juridic pentru conţinutul textelor de mai jos. Responsabilitatea pentru mesajele dumneavoastră vă revine în exclusivitate.

  1. de AristotelCostel:
    De cateva luni de zile sustin teza manipularii din Romania! Pe forumul de mai jos figurati la topicul Adevarul despre piata imobiliara cu 2 articole nominalizate. htt p://financiar-imobil iar.guvernarea.ro/fo rum/index.php Pe http://www.romanianu da.blogspot.com/ av eti o lista intreaga cu smecheri imobiliari.
    2008-04-16, 13:20:01 (adresa: 81.180.223.*)
  2. de AristotelCostel:
    De cateva luni de zile sustin teza manipularii din Romania! Pe forumul de mai jos figurati la topicul Adevarul despre piata imobiliara cu 2 articole nominalizate. htt p://financiar-imobil iar.guvernarea.ro/fo rum/index.php Pe http://www.romanianu da.blogspot.com/ av eti o lista intreaga cu smecheri imobiliari.
    2008-04-16, 13:30:02 (adresa: 81.180.223.*)
  3. de dori:
    Cum sa faci bani pe net!!!! Te-ai gandit cum ai putea sa faci rost de bani fara sa investesti nici un leu? Solutia e foarte simpla. Din publicitate. Sunt multe site-uri care platesc sa primeasca vizitatori si acum e timpul sa primesti si tu o parte din banii astia. Respecta pasii de mai jos si o sa ai niste venituri consistente: 1. Mai intai copiaza http://bux.to/?r=gab riel.dorin1 in internet explorer 2. Urmatorul pas e sa te inscrii, completand toate casutele care apar acolo.La referrer scrii gabriel.dorin1 (daca nu e deja scris). 3. Apesi pe Surf Ads si dai click pe link-urile care iti apar acolo. Pe fiecare site pe care intri trebuie sa astepti 30 de secunde. Pentru fiecare site pe care intri vei primi 0.01$ . De asemenea pe link-urile care ti le da acolo poti sa intri doar odata pe zi. 4. exemplu: » Tu dai click 10 ads /zi = $0.10 » 170 referrals dau click 10 ads/zi = $17.00 » Cistigul tau pe zi = $17.10 » Cistigul tau pe saptamina = $119.70 » Cistigul tau pe luna = $510.00 5.Asta e pasul cel mai important si anume luarea banilor. In momentul in care ai ajuns la 10$ poti sa scoti banii. Tot ce trebuie sa faci e sa apesi pe 'Payments' si alegi suma care vrei sa o scoti. Banii ii vei primi in 30 de zile lucratoare fie pe card Visa fie prin depozit bancar, in functie de cum vrei tu. Daca nu ai incredere ca o sa primesti banii la timp poti sa intri pe forumul site-ului si sa vezi ca acolo toti zic ca nu e nici o problema cu retragerea banilor. 6.Important este sa fi constant,sa intri in fiecare zi pe site si sa deschizi site-urile din 'surf ads'.... Cam astia ar fi pasii. Daca ii respecti poti sa ai un venit destul de frumusel din asta. Site-urile pe care o sa intri platesc bani foarte multi ca sa primeasca vizitatori si merita sa profiti de asta. Eu sunt membra pe site-ul asta din ianuarie 2008 si pana acum fac 510 dolari pe luna. E drept, nu e mult, dar avand in vedere ca tot ce fac e sa intru pe link-urile date de ei timp de 30 de secunde eu zic ca merita,e un venit frumusel
    2008-04-16, 21:40:27 (adresa: 89.122.197.*)

Timpul de 30 zile în care puteaţi face comentarii pe marginea acestui articol a expirat.


Recomandat Curierul National
Ultimele comentarii:

pozitia f.p. este in spiritul legalitatii si al bu ...
Fondul Proprietatea răspunde la acuzaţiile aduse

chiar daca are cetatenie?! este casatorit?! ...
Fostul Principe Nicolae al Romaniei: Voi veni înapoi! Sunt alături de țară și popor, cum a fost și bunicul meu

Romania este republică! ...
Fostul Principe Nicolae al Romaniei: Voi veni înapoi! Sunt alături de țară și popor, cum a fost și bunicul meu

Mai intelege dracu ce se intampla la fondul propri ...
Fondul Proprietatea răspunde la acuzaţiile aduse

Cetateanul Nicolae nu are ce cauta in Romania. N ...
Fostul Principe Nicolae al Romaniei: Voi veni înapoi! Sunt alături de țară și popor, cum a fost și bunicul meu

Top articole:

Afişează articolele cele mai:
Votate | Comentate | Expediate

Radio Sud

Tipografia de Sud
Orologia Primo minuto

Sumarul ediţiei: