Acest articol contine 4 imagini:

»
»
»
»

Versiunea pentru tiparire
Trimite prin e-mail

Marimea textului:

Toate argumentele care au inflamat la maximum cotaţiile din real estate dispar la o analiză mai atentă

În ultimii ani, pe piaţa imobiliară din România s-a dezvoltat o bulă speculativă de proporţii, sub diverse pretexte preţurile locuinţelor şi terenurilor inflamându-se până la valori cu totul exagerate, fără un corespondent real în potenţialul efectiv al economiei locale. Fluxul investiţional venit în condiţiile unui exces de lichiditate pe plan mondial, dar şi nevoia unui cămin pentru familiile de români au permis escaladarea acestui bubble pe o piaţă lipsită de adâncime şi de  transparenţă. În tot acest răstimp, reprezentanţii sectorului au încercat confuzionarea consumatorului final prin exagerarea impactului unor fenomene economice asupra preţurilor din real estate, astfel încât acestea au urcat continuu, spre niveluri total aberante, nesustenabile pe termen lung. Principalele argumente în favoarea acestor creşteri ale cotaţiilor au fost raportul dintre cerere şi ofertă, care i-ar fi avantajat pe vânzători, majorarea veniturilor populaţiei, perspectiva diminuării dobânzilor ce ar fi stimulat accesul la creditare, o presupusă necesară aliniere a preţurilor din imobiliarul românesc cu cele din ţările dezvoltate odată cu accederea în Uniunea Europeană, precum şi estimările legate de intrările de capital occidental pe această piaţă.

Acum, la un an după integrare şi în faţa unei crize economice mondiale fără precedent, observăm că toate aceste motivaţii care au stat la baza umflării balonului de săpun din imobiliarul românesc nu mai sunt valabile. Raportul dintre cerere şi ofertă pare a se fi inversat în contextul în care cererea solvabilă tinde spre zero ca urmare a noului regulament al BNR, iar numărul terenurilor şi caselor scoase la vânzare a explodat în ultimele luni. De asemenea, este evident că majorarea veniturilor nu va mai putea continua în acelaşi ritm spre a putea menţine aşteptările ridicate ale developerilor. Reducerea preconizată a dobânzilor apare acum ca total iluzorie, dacă ne gândim că banii devin din ce în ce mai scumpi la nivel mondial, iar deficitul structural de lichidiate va persista în anii care vin. Cotaţiile din real estate din ţările dezvoltate de la începutul anilor 2000, prezentate drept  reper şi pentru România, s-au dovedit a fi, la rândul lor, nerealiste. Specialiştii vorbesc, deja, despre cea mai mare bulă speculativă din istorie, iar preţurile activelor imobiliare au coborât semnificativ între timp, atât în SUA, cât şi în alte ţări industrializate. Cât priveşte marota străinilor care vor veni să ne cumpere cu totul, aceasta este spulberată în noul cadru general în care fondurile ies din ţările emergente sau caută să-şi vândă din deţineri cu scopul obţinerii de lichidităţi. Având în vedere această turnură, este de aşteptat ca piaţa imobiliară autohtonă să intre pe un lung ciclu de scăderi.

Dragoş Cabat: La aceste preţuri, raportul dintre cerere şi ofertă nu mai este relevant

În ultimii ani, orice creştere a preţurilor din real estate era motivată de reprezentanţii sectorului prin raportul dintre cerere şi ofertă. Menţiunile cu privire la stocurile scăzute erau însoţite de prezentarea unei cereri potenţiale infinite. Noţiunea de cerere solvabilă era eludată în permanenţă şi niciodată agenţiile imobiliare nu au dat detalii cu privire la solictările efective. Dragoş Cabat, preşedinte al Asociaţiei Române a Analiştilor Financiari (CFA România), consideră că acest raport dintre cerere şi ofertă, pe actualele paliere de preţuri, nu mai este relevant. "Pe termen lung, cererea potenţială există, în timp ce oferta este mai puţină, în special pe segmentul high-class. Acest lucru nu înseamnă însă că preţurile pot urca la nesfârşit. Este necesară o corecţie pe care personal o aşteptam demult. Preţurile nu trebuiau să crească atât de puternic şi este normal ca acum să scadă. Orice piaţă este ciclică şi cred că vor urma câţiva ani de deprecieri în real estate", a declarat Dragoş Cabat. În opinia sa, situaţia este asemănătoare cu cea de pe piaţa petrolului, unde deşi există un dezechilibru între o cerere importantă şi nişte rezerve limitate, preţul a scăzut la jumătate faţă de maxime în contextul unei crize generale de lichidităţi. Ceva mai rezervat este Valentin Toma, manager departament rezidenţial Media City, care consideră că, deşi cererea solvabilă s-a redus întrucât produsele bancare vor fi mai greu de accesat, piaţa imobiliară nu va înregistra o scădere dramatică. "Necesarul de locuinţe este încă ridicat, iar acum nu ne confruntăm decât cu un blocaj pe bază de zvonistică. Nu cred că am putea asista la o panică", a mai spus Toma. "Este o piaţă a celor care sunt nevoiţi să vândă şi a celor care sunt nevoiţi să cumpere", susţine Ruxandra Cleciu, preşedinte al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare, subliniind că astfel avem un echilibru relativ între cerere şi ofertă care, însă, se traduce printr-un blocaj la nivelul tranzacţiilor. "Atât cumpărătorii, cât şi vânzătorii sunt în aşteptare şi fiecare dintre aceştia au problemele lor specifice", a mai spus Ruxandra Cleciu, care este de părere că în prezent avem o piaţă a cumpărătorilor, în care clienţii încep să dicteze.

Liviu Voinea: Este evident că veniturile nu pot creşte an de an cu 20%

Creşterea prognozată a veniturilor a fost unul dintre principalele argumente în favoarea majorării preţurilor locuinţelor. Piaţa însă a anticipat şi a supralicitat acest argument, astfel încât, dacă în anii umflării bulei speculative venitul mediu a crescut în termeni nominali cu 400%, multe dintre cotaţiile din real estate au avut aprecieri de 800%  sau chiar 1.500%. "Este evident că veniturile nu pot creşte an de an cu 20%, iar acest ritm se va opri deoarece nici baza nu mai este la fel de joasă", a explicat Liviu Voinea, director executiv al Grupului de Economie Aplicată (GEA). În opinia sa, nici condiţiile interne şi nici cele internaţionale nu mai permit majorări substanţiale ale veniturilor. "Factorii care au stimulat piaţa imobiliară nu mai există în momentul de faţă", a mai zis Voinea, estimând că nici remiterile de bani ale românilor care muncesc în străinătate, care altă dată au susţinut cumpărările de locuinţe, nu mai reprezintă o sursă pe industria de real estate. "În perioade de criză, acestea sunt mai mult o plasă de siguranţă decât un mijloc de investire. Dacă pe parcursul unui boom banii vin pentru achiziţii de locuinţe sau maşini, în anii de declin aceştia doar compensează lipsa veniturilor şi merg spre consumul bunurilor de strictă necesitate", a adăugat directorul GEA. "Cred că veniturile vor creşte, în continuare, însă ritmul se va diminua serios astfel încât sumele direcţionate către piaţa imobiliară nu vor fi atât de mari cum se preconiza", opinează Dragoş Cabat, care a subliniat că vor continua să se facă tranzacţii pe piaţa imobiliară. "Până la urmă se va ajunge la un punct de echilibru, în care cererea se va întâlni cu oferta, dar acesta nu va fi acolo unde îl aşteptau developerii, ci mult mai jos", a mai afirmat preşedintele CFA România.

Adrian Vasilescu: Banii se scumpesc şi este normal să se întâmple ce vedeţi acum pe piaţa imobiliară

Un alt element care ar fi urmat să favorizeze piaţa imobiliară era o eventuală scădere a dobânzilor în condiţiile în care inflaţia pe leu ar fi trebuit să se apropie de parametrii specifici zonei euro. Acum această perspectivă apare ca fiind total nerealistă. "Atunci când, în anii din urmă, spuneam că piaţa imobiliară va urma un parcurs descendent după o apreciere furibundă nu eram pesimist, ci realist. Şi asta întrucât era vorba de un boom care nu putea dura, fiind nesustenabil", a declarat pentru Curierul Naţional Adrian Vasilescu, consilier al guvernatorului BNR. "Anticipările mele, a continuat acesta, se bazau pe fundamentele economice, însă în noul context de criză, problema se pune cu atât mai acut. Banii se scumpesc şi este normal să se întâmple ce vedeţi acum pe piaţa imobiliară". Reprezentantul Băncii Naţionale spune că, având în vedere situaţia de ansamblu, "creditele nu se pot ieftini întrucât băncile manifestă un exces de prudenţă. Treptat, acestea vor relua cu mai multă încredere procesul de creditare, însă banii pe care îi va contracta populaţia vor fi mai puţini. Acest fenomen nu va însemna neapărat că oamenii vor avea de suferit. Vor primi credite în cuantum mai mic, dar şi preţurile locuinţelor se vor ieftini, astfel încât va exista un acces la locuinţe", a precizat Adrian Vasilescu. "Până în 2013 nu întrevăd cum am putea să vedem o scădere a dobânzilor. Developerii care şi-au construit business-ul pornind de la această premisă au greşit grav întrucât chiar şi înainte de criză această aşteptare nu era fondată", spune Dragoş Cabat, care estimează o majorare a nivelului dobânzilor la nivel internaţional şi o reticenţă suplimentară a băncilor pentru creditarea ipotecară.

Preţurile caselor din Occident se dezumflă rapid

Teza alinierii preţurilor de pe piaţa imobiliară locală cu cele din SUA şi UE după integrare a fost adusă în discuţie de repetate ori de către reprezentanţii sectorului de real estate. Comparaţii cu preţul metrului pătrat din Spania sau Marea Britanie erau la ordinea zilei, în pofida faptului că economia locală se afla departe de productivitatea din ţările respective, iar veniturile românilor erau mult sub media Uniunii. În ultimul an, după declinul accentuat al preţurilor locuinţelor din SUA şi spargerea balonului imobiliar din Spania, am văzut că inclusiv preţurile la care se făcea referire erau grav supraevaluate, specialiştii indicând că sectorul rezidenţial s-a aflat, la nivel mondial, în cea mai mare bulă speculativă din istoria modernă a capitalismului. Prin urmare, este firesc să avem o ajustare drastică a cotaţiilor din imobiliarul autohton, ce a încercat să copieze parcursul excesiv al pieţei la nivel global. "Situaţia nu este similară întrucât în SUA oferta exceda cererea, pe când în România acest lucru nu este valabil", consideră Valentin Toma. "În vremuri de criză activele se ieftinesc şi este normal ca preţurile caselor şi terenurilor să cunoască scăderi importante", afirmă însă Adrian Vasilescu. "Este criză financiară şi, vrând-nevrând, banii se împuţinează, cu atât mai mult cu cât, în anii din urmă, multiplicarea acestora nu şi-a avut corespondentul în realitate. Întrucât am avut o problemă a supraconsumului, vom asista la o corecţie drastică a acestuia şi chiar conceptul de normalitate va fi redefinit. Nu cred că vom mai regăsi, în viitorii ani, extravaganţe ca cea pe care am văzut-o zilele trecute, cu prezentarea unui sutien din pietre preţioase de 6 milioane de euro. Banul va fi ţinut mai strâns şi această situaţie anormală a unui consum prea ridicat va fi amendată de piaţă. În acest context, şi preţurile din piaţa imobiliară vor reveni la valori normale", a comentat reprezentantul BNR.

Capitalul speculativ abia găseşte uşa de ieşire

Perspectiva străinilor care vor veni să cumpere locuinţe în România a fost unul dintre motoarele creşterilor din real estate. Într-adevăr, au fost câteva fonduri de investiţii care au achiziţionat în ultimii ani apartamente în noile complexuri rezidenţiale. Se estimează totuşi că, pe fondul crizei financiare internaţionale, fluxul capitalului speculativ va fi serios diminuat, iar o parte dintre fondurile cu deţineri în România ar putea fi tentate să-şi lichideze portofoliile. Încercarea de ieşire din piaţă a fondului Dawnay Day Carpathian, făcută publică recent, este doar un exemplu în acest sens. Există fonduri şi developeri care nu urmăresc un exit rapid de pe piaţa românească. Dezvoltatorul spaniol Martinsa Fadesa preciza că vizează o politică pe termen lung şi are resurse suficiente pentru a-şi continua proiectele din piaţa locală. De asemenea, Mark Holdsworth, Managing Director al Fabian Capital Ltd., a precizat, pentru Curierul Naţional, că achiziţiile din România s-au efectuat la preţuri mult sub nivelurile actuale, iar proiectele se încadrează în buget. În plus, datoriile contractate de Fabian sunt pe termen lung şi structurate într-un mod conservator. "Nu putem şti în ce măsură fondurile speculative cu investiţii pe piaţa imobiliară din România vor lua decizia de a-şi realiza exitul", a declarat Dragoş Cabat, subliniind importanţa orizontului de timp pe care acestea şi l-au ales. "Pe de altă parte, a mai adăugat preşedintele CFA România, este posibil ca mulţi dintre aceşti investitori să fie afectaţi de criză şi în actualele condiţii de piaţă şi a unei lipse de lichidităţi să îşi fi schimbat optica, astfel încât să urmărească o ieşire prematură". Directorul General al New Horizon Group Ltd., Yigal Solomon, a precizat că fondul pe care îl conduce are o strategie pe termen lung în România, însă şi-a stabilit încă de la început o politică de stop-loss.

• Currently 4.63/5
• 1
• 2
• 3
• 4
• 5